Co ovlivňuje tržní cenu nemovitosti?
Je to lokalita? Nebo zase lokalita? A nebo milion jiných faktorů, které mají ve výsledku vliv na kvalitu bydlení?
Byt v Pařížské ulici v Praze má jinou cenu než byt v Pařížské ulici v Ústí nad Labem. Nakonec ale ani v Pařížské ulici v Praze, která je nejdražší a nejprestižnější ulice v Praze, nenajdeme ty nejdražší pražské byty. Většina z nich je u stanice metra Pankrác.
To co má zásadní vliv na cenu
Lokalita, stav nemovitosti a druh vlastnictví nemovitosti spolu s dostupností financování tvoří 80% všech vlivů na tržní cenu u velké většiny běžných nemovitostí.
Lokalita
Lokalita, lokalita a zase jenom lokalita. Pro určení tržní ceny nemovitosti má lokalita naprosto zásadní význam. Lokalitu je ale potřeba vnímat v širším měřítku dané oblasti. Praha je drahá a v prestižních lokalitách se to ještě násobí. V jiných městech mohou vznikat jak prestižní lokality, tak i ty horší, často i na úrovni mikro lokalit v rámci jednotlivých čtvrtí, ulic nebo domů.
Stav nemovitosti
Po lokalitě je pro určení tržní ceny nemovitosti naprosto zásadní její stav. Lokalita a stav nemovitosti spolu tvoří až 80% všech vlivů na tržní cenu u běžných nemovitostí.
Byty jsou před rekonstrukcí, po rekonstrukci, činžovní domy jsou před rekonstrukcí a činžovní domy jsou i po rekonstrukci. Byt před rekonstrukcí může být zajímavý v domě. který již prošel rekonstrukci. Byt po rekonstrukci v domě, který teprve čeká na rekonstrukcí, klade otázky, jaké jsou v domě poměry a proč ještě nedošlo k rekonstrukci celého domu?
Vlastnictví nemovitosti a dostupnost financování
Nemovitost může vlastnit fyzická osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí a to je to pro banky v dobrých časech nejjednodušší způsob, jak prodávat velké úvěry. Banky jsou závislé na ekonomickém cyklu. Pokud ekonomika roste, půjčují ve velkém. Snadno dostupné hypotéky a nízké úrokové sazby přináší stále nové kupující. Ale pokud se ekonomika zadrhne, tak se banky začnou chovat přesně obráceně. V letech 2010-2013, kdy byli ceny nemovitostí nejníže po ekonomické krizi, byla ekonomika v recesi, nezaměstnanost u 10 %, banky pečlivě prověřovali každého žadatele o hypotéku a úrokové sazby hypoték se pohybovali nad 5 %. Po lokalitě a stavu nemovitosti jde vlastně o třetí a naprosto zásadní faktor, který má vliv na tržní cenu nemovitosti. Vlastnictví nemovitosti může být i družstevní, což banky financovat úplně jednoduše neumí, max. se zástavou další nemovitosti a tak jsou nemovitosti v družstevním vlastnictví o něco levnější. Vlastnictví nemovitosti může být i firemní, což má své specifika, především při účtování zůstatkové hodnoty.
Citová vazba
Občas se může stát, že někdo má zájem o nemovitost z osobních důvodů, nebo chce jen bydlet na této lokalitě a není tam jiná nemovitost na prodej. Stává se to skutečně jenom zřídka, ale pokud má kupující k nemovitosti citovou vazbu, je připravený přeplatit všechny ostatní nabídky. Znalecké posudky s tím nepočítají.
Další faktory, které ale mohou občas vystoupat nad ty důležitější
Velikost nemovitosti
To, že byt 3+1 má vyšší cenu, než garsonka ve stejném domě, to je jasné určitě každému. Pro porovnávání nemovitostí mezi sebou se používá přepočet ceny na m2 podlahové plochy. U přepočtu na metry čtvereční je to ale přesně obráceně. Cena za m2 malého bytu je vždy vyšší, než cena za m2 velkého bytu. Platí to jak u bytů, tak i u domů nebo pozemků.
Konstrukce nemovitosti a architektonický styl
Byty v cihlových domech jsou dražší než ty v panelových.
Omezení vlastnických práv
Setkáte se s tím jen zřídka, ale vliv na tržní cenu a užívání nemovitosti mohou mít zásadní. Jde o věcné břemeno užívání, nemovitosti je dlouhodobě pronajatá apod. Zvláštností centra Prahy jsou půdní byty postavené v sedmdesátých a osmdesátých letech minulého století. Jejich vlastníkem je zpravidla majitel činžovního domu, ale na základě věcného břemene užívání s nimi disponuje bytové družstvo a bydlí v nich členové bytového družstva.
Parkování
V centrech velkých měst a v lokalitách s obtížným parkováním má významný vliv na cenu nemovitosti vlastní parkovací stání a to především u těch nejdražších bytů. Ať již jde o venkovní, nebo kryté stání patřící k domu, nebo společné garáže. Nejhodnotnější je samozřejmě samostatná uzamykatelná garáž.
Výhled z oken
Pěkný výhled z oken, nebo terasa s výhledem na město je to, co byt prodává a může mít na jeho cenu i naprosto zásadní vliv. Byt v Praze s výhledem na Pražský hrad, byty s terasou a výhledem na panorama Prahy, byty s výhledem na Vltavu mezi Holešovicemi a Libní, jsou ty nejdražší české výhledy z oken. Byt prodává výhled do zeleně, lesa, parku, místní zajímavosti, vždy to tvoří přirážku k tržní ceně.
Příkladem toho, jak výhled ovlivňuje cenu bytu je Pražský mrakodrap V Tower u stanice metra Pankrác. Třiceti patrová budova o výšce 104 metrů se 130 byty, kde cena bytu roste s každým patrem nahoru. Nejluxusnější byty na střeše mají terasy s bazénem a výhled na Ještěd, Krkonoše a České středohoří. Cena bytu v tomto domě se počítá v deseti-milionech a je o 200 až 500 % vyšší, než cena průměrného bytu v centru Prahy.
Sousedé
Slušní sousedé nemají na tržní cenu žádný vliv. Ovšem problémoví a hluční sousedé mohou tržní cenu nemovitosti poslat výrazně dolů. Sousedé nejsou jen obyvatelé domu, ale i celé okolí, pokud může nějakým způsobem ovlivnit komfort bydlení. Může to být železniční přejezd, který je v nemovitosti slyšet, a nebo nedaleký výrobní závod, který produkuje hluk a zápach. Sousedé se mohou měnit i v budoucnosti. Rušná ulice před domem se může zklidnit, protože město připravuje obchvat. Pěkný výhled z bytu může zmizet kvůli nově postavené budově. A na té pěkné louce u domu může časem vyrůst nová zástavba. Proto je dobré znát i připravované stavební záměry.
Vzhled a první dojem
Stejný byt může mít trochu jinou tržní cenu, pokud se prodává prázdný a připravený k prodeji, nebo pokud je obývaný ale uklizený, a nebo pokud je v bytě špína a nepořádek.
Kupující si potřebuje v hlavě představit, jak bude v bytě bydlet on sám. A to nejlépe zafunguje, pokud je byt prázdný, nově vymalovaný, ideálně ještě zařízený několika dekorativními kusy nábytku.
V prvních vteřinách, kdy zájemce vstoupí do domu a následně i do bytu, si vytvoří první dojem, který v něm na prohlídce přetrvává a může ovlivnit rozhodnutí ke koupi. První dojem mohou ovlivnit i různé detaily, např. nevyvezené popelnice, nebo nepořádek na chodbě domu. Pokud se budoucímu kupujícímu nemovitost zalíbí hned na první pohled, je daleko vyšší pravděpodobnost, že ji i koupí.
Co vše je zahrnuté v nabídce
Terasa, zahrada, garáž, dílna sklep…. Cokoliv zajímavého navíc cenu nemovitosti zvyšuje.
Množství denního světla, výška stropů
Rodinný dům je okny orientovaný na všechny světové strany a podle nich je dispozičně rozvržený. To u bytů neplatí, v nich jsou většinou okna orientovaná pouze na jednu, případně dvě světové strany. Byty se severní orientací jsou tmavší a často nesplňují předpisy na osvit a jsou kolaudované jako ateliéry. Výška stropů je podle norem 2,6 metru. V centrech měst jsou v historických domech stropy vysoké i 5 metrů. To vliv na cenu nemá, protože se jedná většinou o vyhledávané lokality. Někteří lidé využívají vysoké stropy k vestavbě patra na spaní a tím si zvyšují užitnou plochu bytu. V těchto bytech jsou ale vyšší platby za vytápění. teplo uniká vrchem a vytápí se větší prostor. Občas je strop i nižší než norma, týká se to především rekreačních objektů, chalup, nebo i některých bytů. Tyto nemovitosti působí stísněnějším dojmem a vliv na cenu to má.
Výtah a patro v domě
Všechna patra v domě nejsou stejně atraktivní a vliv to má pochopitelně i na cenu bytu. Bytové domy jsou různé a tak to může být v různých domech jinak. Pokud není v domě výtah, tak se cena snižuje s každým vystoupaným patrem. Obecně bývají nejhůře ceněné a žádané byty v posledním patře, kvůli obavě se zatékání vody do bytu při problému se střechou. Toto ale neplatí u bytů s výtahem a pěkným výhledem, případně terasou, kdy se může jednat i o nejdražší byty v domě. Pokud se jedná o byt v půdní vestavbě, kde jsou zkosené stropy, tak nelze do ceny započítávat celou plochu bytu, jen určitou část.
U většiny běžných domů je nejžádanější třetí patro, po něm druhé a čtvrté v domě bez výtahu. U panelových domů s výtahem a deseti patry je také vždy nejvíce žádané třetí patro, další patra nemají na cenu vliv, s výjimkou přízemí a posledního patra.
Přízemí je hodně specifické a vždy záleží na konkrétním domě. Málokdo by chtěl bydlet v bytě, kde mu před oknem na rušné ulici stále prochází lidé. Pokud jsou okna do dvora, tak to nemusí být problém. Přízemí může být atraktivní pro podnikatele, může zde být sídlo firmy, kanceláře, prodejna….
Přízemí a patra jsou v hovorové řeči historicky ustálenými výrazy. Developeři místo patra používají slovo podlaží. Patro a podlaží není to samé. U patra je přízemí na úrovni ulice, pod ním je suterén a nad ním první patro. U podlaží se 1 NP rovná přízemí a 2 NP je první patro.
Odhad na tržní cenu nemovitosti
Tržní cena nemovitosti je taková cenu, u které je prodávající přesvědčený, že za nemovitost dostane odpovídající částku a i prodávající musí být přesvědčený, že cena, kterou za nemovitost platí, odpovídá její hodnotě.
Chcete odhad tržní ceny nemovitosti zdarma?
Napište mi nebo zavolejte
Michal Nesrsta, DiS.
realitní makléř
tel. 608 217 802
michal.nesrsta@realitni-makler.eu
