Daň z pronájmu bytu v roce 2025: Jak správně zdanit příjem a uplatnit odpisy
Pronajímáte byt a nejste si jistí, jak správně odvést daň z nájmu?
Příjmy z pronájmu jsou podle zákona o daních z příjmů povinné k zdanění – ale způsob, jakým daň spočítáte, si můžete zvolit.
V tomto článku vám krok za krokem vysvětlím, jak se daní příjem z pronájmu bytu, jaké výdaje si můžete odečíst a kdy se vyplatí uplatnit odpisy nemovitosti.
Příjmy z pronájmu a jaký zákon je upravuje
Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů. V praxi to znamená, že každý majitel, který z pronájmu získává peníze, má povinnost tento příjem přiznat a zdanit. Zákon o daních z příjmů řeší pronájem nemovitostí v samostatném paragrafu (§ 9), který se vztahuje na všechny fyzické osoby, jež pronajímají mimo podnikatelskou činnost (tedy bez živnostenského oprávnění). Chcete-li se do detailu podívat na pravidla odpisování, doporučuji nahlédnout do toho zákona (zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů) – konkrétně do § 26 až § 33, kde je popsán přesný způsob výpočtu daňových odpisů a rozdělení nemovitostí do odpisových skupin a dále do přílohy 1 k tomuto zákonu.
§ 26 – Odpisování hmotného majetku
– základní princip, že odepisovat lze hmotný majetek používaný k dosažení zdanitelných příjmů.
– stanoví, od kdy lze začít odepisovat (od měsíce zařazení do užívání).
– odpisovat lze pouze stavby a jednotky, ne pozemky (ty mají neomezenou životnost).
§ 27 – Majetek, který se neodepisuje
– zde je výslovně uvedeno, že pozemky se neodepisují.
§ 28 – Kdo může odepisovat majetek
– právo má vlastník, případně nájemce s právem odpisu na základě smlouvy.
§ 29 – Vstupní cena pro odpisování
– definuje, co je pořizovací cena, reprodukční pořizovací cena apod.
– v praxi se použije, pokud je mezi koupí a pronájmem více než 5 let, nebo pokud jde o zděděnou nemovitost.
§ 30 – Odpisové skupiny a doby odpisování
– klíčový paragraf pro určení délky odpisů.
Paušální výdaje
Nejjednodušší způsobem jak odepisovat pronajatý byt jsou paušální výdaje. Prostě sečtete všechny příjmy z pronájmu za celý rok, odečtete paušál 30 % a výslednou částku zdaníte daní z příjmu 15 %.
Výhodou je minimální administrativa, ale obvykle se jedná o nejméně finančně výhodnou možnost. Pokud vlastníte více nemovitostí, tak je zde limit, maximální paušál, který lze odečíst je 600 000 Kč. Paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů z pronájmu jsou vhodné především pro majitele menších nemovitostí a pronájmů s nižšími náklady, kteří chtějí minimalizovat administrativu. Paušální výdaje mohou využít pouze fyzické osoby, ne firmy.
Skutečné výdaje
Pokud se rozhodnete neuplatňovat paušální výdaje, ale evidovat skutečné náklady, znamená to, že budete danit pouze reálný zisk – tedy rozdíl mezi příjmy z pronájmu a všemi prokazatelnými výdaji, které s pronájmem souvisejí. Tato varianta bývá pro většinu majitelů výhodnější, protože umožňuje do nákladů zahrnout i položky, které se při paušálu zohlednit nedají, zejména odpisy nemovitosti. Právě odpisy bývají nejvyšší položkou mezi náklady. U bytu jsou roční odpisy 3,4 % z pořizovací ceny nemovitosti. Pro srovnání, např. byty v atraktivních lokalitách typu Prahy mohou mít roční výnos okolo 4 %. V takovém případě pak bude daňový základ velmi nízký, nebo se dokonce můžete i v některých letech dostat do daňové ztráty.
Výhodou evidence skutečných nákladů je, že umožňuje uplatnit všechny reálně vynaložené výdaje, a tím snížit základ daně často o desítky procent. Typicky se vyplatí u nemovitostí:
– pořízených na úvěr,
– s vyšší pořizovací cenou,
– nebo u bytů, které pronajímatel aktivně udržuje, opravuje a modernizuje.
Navíc lze díky odpisům nemovitosti dlouhodobě snižovat daňovou povinnost po dobu až 30 let.
Nevýhodou je vyšší administrativní náročnost – každou položku musíte doložit. Také platí, že některé výdaje nelze uznat okamžitě (např. technické zhodnocení se promítá do nákladů postupně formou odpisů). Je proto vhodné spolupracovat s účetním nebo daňovým poradcem, který pomůže správně určit, co lze a co nelze do nákladů zahrnout.
Co všechno patří mezi skutečné náklady
Do skutečných nákladů lze zahrnout veškeré výdaje nutné k udržení a dosažení příjmů z pronájmu, například:
Odpisy nemovitosti – představují opotřebení stavby v čase a často tvoří největší část daňově uznatelných výdajů.
Úroky z hypotéky nebo úvěru, pokud byl použit na pořízení pronajímané nemovitosti.
Opravy a údržba – například malování, výměna podlahy, oprava kotle, opravy elektroinstalace, revize apod.
Technické zhodnocení – větší investice, které zvyšují hodnotu nemovitosti (např. zateplení, nová kuchyňská linka, výměna oken, koupelna).
Energie a služby, pokud je hradí pronajímatel (např. elektřina, voda, plyn, úklid společných prostor).
Pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti.
Poplatky realitní kanceláři nebo správci, odměna za správu pronájmu.
Příspěvky do fondu oprav u bytových jednotek ve společenství vlastníků (SVJ).
Daň z nemovitosti.
Jak se náklady dokládají
Všechny skutečné náklady je nutné prokázat účetními nebo daňovými doklady – fakturami, účtenkami, bankovními výpisy, smlouvami o dílo či o opravě. Finanční úřad může při kontrole požadovat doložení všech těchto výdajů, proto je vhodné mít je přehledně evidované.
Odpisy nemovitostí
Odpisy nemovitostí představují postupné snižování účetní hodnoty majetku z důvodu jeho opotřebení nebo morálního zastarávání. Z pohledu daní jde o jeden z nejúčinnějších nástrojů, jak legálně snížit daň z příjmů z pronájmu.
Každá nemovitost se totiž časem opotřebovává – fyzicky (opotřebení konstrukcí, zařízení) i morálně (zastarání vzhledem k technickému pokroku). Právě toto opotřebení se promítá do daňových nákladů prostřednictvím odpisů.
Daňový odpis je část pořizovací ceny nemovitosti, kterou si může poplatník každý rok odečíst z příjmů z pronájmu jako výdaj na dosažení, zajištění a udržení příjmů.
Jinými slovy – jde o způsob, jak si rozložit pořizovací cenu nemovitosti do několika let a snížit tak každoroční daňový základ.
Odpisování nemovitostí upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, konkrétně:
§ 26–33 – stanovují pravidla a postup odpisování,
Příloha č. 1 – obsahuje odpisové skupiny, do kterých se jednotlivé typy nemovitostí zařazují,
§ 29 odst. 1 – definuje vstupní (pořizovací) cenu pro odpisování.
Odpisové skupiny
Odpisové skupiny jsou uvedeny v příloze číslo 1 zákona o dani z příjmů. Většina běžných typů nemovitostí jako např. byty, rodinné domy. kanceláře, bytové domy, je zařazena v páté odpisové skupině a odepisuje se 30 let. V šesté skupině jsou komerční nemovitosti, které se odepisují 50 let. V praxi se ještě můžeme při pronájmu potkat s garážemi. Pokud jsou součástí bytového domu, tak se odepisují stejně jako byt. Samostatně stojící garáže jsou ve čtvrté odpisové skupině a odepisují se 20 let.
Rovnoměrný, nebo zrychlený odpis?
Rovnoměrné odepisování
Hodnota majetku se při rovnoměrné odepisování rozkládá rovnoměrně po celou dobu odpisování. Každý rok se odepisuje přibližně stejná částka. Výhodou je stabilní výše nákladů a snadné plánování daňového základu. Používá se často u nemovitostí a dlouhodobého majetku, které se používají dlouhá léta a neztrácí rychle hodnotu.
Příklad: Pokud je budova zařazena do 5. odpisové skupiny (30 let), první rok odepisujete 1,4 % vstupní ceny, druhý a další roky 3,4 %, poslední rok 2 %.
Zrychlené odpisování
Umožňuje uplatnit vyšší odpisy v prvních letech užívání. Výše odpisů se vypočítává pomocí koeficientů podle § 32 zákona. Na začátku tedy odepisujete více, čímž si rychleji snižujete daňový základ, ale v dalších letech už odpisy klesají. Výhodné, pokud potřebujete rychle snížit zisk (např. při velké investici nebo rekonstrukci).
Většina pronajímatelů volí rovnoměrný odpis. Jsou vhodné, pokud plánujete nemovitost dlouhodobě držet a v budoucnu ji stavebně zhodnocovat. Zrychlené nemovitosti jsou vhodnější, pokud plánujete nemovitost za určitou dobu prodat.
Když si zvolíte rovnoměrný, nebo zrychlený způsob odepisování, tak v něm musíte setrvat až do konce odepisování. Vlastníci více nemovitostí se mohou rozhodnout o každé nemovitosti samostatně, tedy jeden byt odepisovat třeba zrychleně a ten druhý rovnoměrně.
Přechod z paušálních na skutečné výdaje
Pokud uplatňujete paušální výdaje a je výhodnější uplatňovat ty skutečné, tak na ně můžete přejít. Pokud je doba od pořízení nemovitosti kratší než 5 let, tak odepisujete pořizovací cenu nemovitosti bez pozemku. Pokud nemovitost vlastníte déle než 5 let, tak se pořizovací cena pro odpisy stanoví odhadem nemovitosti k datu zahájení pronájmu. Příklad: v roce 2018 si koupíte byt, v roce 2023 ho začnete pronajímat a používáte paušální výdaje. V roce 2025 se rozhodnete přejít na skutečné výdaje. Necháte si tedy vypracovat odhad nemovitosti od odhadce nemovitostí k době zahájení pronájmu, tedy k roku 2023. Pokud by jste chtěli v budoucnu přejít opět na paušální výdaje, tak můžete. Odpisy můžete i přerušit, potom se celková doba odepisování nemovitosti prodlužuje o dobu přerušení.
Kdy není možné zahrnout nemovitost do odpisů
V §27 Zákona o daních z příjmů jsou vyjmenovány případy, u kterých není možné zařazení do odpisů provést. Patří sem např. nemovitosti získané darem, nebo družstevní byty. Tyto nemovitosti se v daňovém přiznání řeší jen paušálními výdaji. Odepisovat nemůžete ani pozemky.
Byt v osobním vlastnictví, který byl převeden z družstevního vlastnictví
Byt v družstevním vlastnictví nemůžete odepisovat, protože vlastníkem je bytové družstvo. Můžete pouze využívat paušální výdaje. Pokud byt převedete do osobního vlastnictví, tak se situace změní, ale většinou je nevýhodné ho ihned pronajmout. Byt totiž kupujete od družstva většinou za nízkou cenu a tuto cenu by jste následně mohli odepisovat. Vyplatí se tedy počkat 5 let a byt nepronajímat. Potom si můžete nechat vypracovat odhad bytu na jeho plnou hodnotu a tu začít odepisovat.
Pronájem nemovitosti z dědického řízení
Pokud zdědíte nemovitost, která již byla pronajatá a odepisovaná, tak se pokračuje v jejím odepisování. Pokud pronajímaná nebyla, tak se její hodnota stanoví odhadem nemovitosti.
Pronájem nemovitosti a OSVČ
Příjmy osob samostatně činných se z podnikání a pronájmu sčítají. Pokud tedy dosáhnou celkově 2 000 000 Kč, tak nastane povinnost k registraci k DPH. U zaměstnanců to tak není. Sociální ani zdravotní pojištění se u příjmů z pronájmu neodvádí.
Prodej bytu odepisovaného skutečnými výdaji
Při prodeji nemovitosti platí časový test 10 let. Pokud tedy vlastníte nemovitost déle než 10 let od její pořízení, tak při prodeji neplatíte daň z příjmu (z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou).
Nárok na osvobození při prodeji nemovitosti a při splnění časového testu poplatník neztrácí ani v případě, že předmětnou nemovitost pronajímal, příjmy z pronájmu zdaňoval podle § 9 zákona o daních z příjmů a uplatňoval odpisy nemovitosti v základu daně. Uplatnění odpisů v případě pronájmu nemovitosti je právem poplatníka vyplývajícím z daňového zákona. To se ale netýká podnikatelů, kteří si nemovitost zahrnou do obchodního majetku.
Příklad výpočtu uplatnění skutečných výdajů rovnoměrným odpisem
Novákovi si koupili v roce 2015 byt 2+1 v Praze, na hypotéku, a sami v něm bydleli. V roce 2024 se přestěhovali do rodinného domu a byt se rozhodli pronajímat. Odhadce nemovitostí byt odhadl na cenu 6 000 000 Kč (cena bez pozemku, na kterém stojí bytový dům). Před zahájením pronájmu v bytě ještě nechali nainstalovat novou kuchyňskou linku se spotřebiči a vestavěnou skříň za 200 000 Kč. Vstupní cena pro odpisy je tedy 6 200 000 Kč.
Byt se nachází v bytovém domě, tedy spadá do 5. odpisové skupiny – doba odepisování 30 let, rovnoměrné odpisy 1,4 % v 1. roce a 3,4 % v dalších letech.
Výpočet ročních nákladů:
Příjem z nájemného za rok 2025: 288 000 Kč
Skutečné roční výdaje: 271 300 Kč
– pojištění nemovitosti: 3 500 Kč
– příspěvek do fondu oprav: 10 000 Kč
– opravy a údržba: 8 000 Kč
– provize realitní kanceláři: 24 000 Kč
– úroky z hypotéky (za dobu pronájmu): 15 000 Kč
– odpis nemovitosti: 3,4 % z 6 200 000 Kč = 210 800 Kč
Výpočet základu daně:
Příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP) 288 000
Skutečné výdaje celkem 271 300
Základ daně (288 000 – 271 300) 16 700 Kč
Daň z příjmů (15 %) = 2 505 Kč
Sociální ani zdravotní pojištění se z dlouhodobého pronájmu neplatí.
Shrnutí:
Díky uplatnění skutečných výdajů a odpisu si majitel snížil daňový základ z 288 000 Kč na 16 700 Kč a zaplacená daň z příjmu je 2 505 Kč.
V případě použití paušálních výdajů by daň vyšla na 30 240 Kč.
Navíc může v dalších celkem 30 letech pokračovat ve stejném způsobu odpisování, dokud se byt zcela neodepíše.
Jak vyplnit daňové přiznání
Pokud pronajímáte byt nebo dům jako fyzická osoba (§ 9 zákona o daních z příjmů), příjmy z pronájmu se uvádějí v příloze č. 2 daňového přiznání.
Skutečné výdaje
- Sečtěte nájemné za rok (bez služeb).
- Sečtěte výdaje a odpisy.
- Rozdíl zapište do řádků 203 a 206 přílohy č. 2.
- Částku přeneste do řádku 39 hlavního přiznání.
- Výsledný zisk se daní sazbou 15 %.
Paušální výdaje
- Zaškrtněte volbu „uplatňuji výdaje procentem z příjmů“.
- Odečtěte 30 % z nájemného.
- Zbytek je základ daně, který se daní 15 %.
Reprodukční pořizovací cena
V zákoně o dani z příjmu se v § 29 uvádí reprodukční pořizovací cena jako vstupní cena pro odepisování nemovitosti. Zákon o oceňování majetku reprodukční pořizovací cenu nezná, používá jiné termíny, např. cenu tržní, obvyklou nebo zjištěnou.
Ministerstvo financí vydalo Stanovisko k reprodukční pořizovací ceně po 1. 1. 2021, ve kterém se uvádí „Reprodukční pořizovací cena dle § 29 odst. 1 písm. d) a e) zákona o daních z příjmů se u nemovitých věcí považuje za cenu zjištěnou a určuje se v souladu s platnými oceňovacími předpisy, tj. podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky.“
Cena zjištěná je cena, která se určuje podle zákona o oceňování majetku a podle jeho prováděcí vyhlášky. Tato vyhláška se pravidelně mění tak, aby kopírovala růst trhu nemovitostí, cena zjištěná má tedy přesně daný výpočet. Občas bývá také označovaná jako cena administrativní. Cena zjištěná se může lišit od tržní ceny nemovitosti a používá se především tam, kde stát, nebo úřady potřebují stanovit hodnotu majetku.
Odhad na cenu zjištěnou pro účely odepisování nemovitosti, může vypracovat buď kvalifikovaný odhadce, nebo soudní znalec.
Více o odhadu nemovitosti pro odpisy nemovitosti najdete na odkazu zde: Odhad ceny bytu pro odpisy
Jsem realitní makléř a zároveň i kvalifikovaný odhadce nemovitostí, zapsaný v živnostenském rejstříku s oprávněním oceňování majetku pro věci nemovité (vázaná živnost).
Chcete pronajímat byt bez zbytečných komplikací? Kontaktujte mě a domluvíme termín odhadu přesně podle vašich potřeb.
