Jak poznat stavební pozemek
Vlastníte pozemek na kterém by jste rádi začali stavět? Nebo teprve hledáte vhodný pozemek ke koupi a chcete mít jistotu, že se skutečně jedná o stavební pozemek?
O možnosti výstavby si na svém katastrálním území rozhoduje každá obec samostatně. Za účelem plánování svého rozvoje vydává obec územní plán, který určuje základní podmínky možnosti výstavby na daném pozemku. Stavební pozemek poznáte tak, že je k tomuto účelu určený územním plánem. Tato informace se nezapisuje do katastru nemovitostí, proto se často můžeme setkat s pozemkem, který je stavebním pozemkem, ale v katastru nemovitostí je vedený jako orná půda, nebo trvalý trávní porost. Územní plán je k nahlédnutí na obecním a příslušném stavebním úřadu dané obce a zpravidla bývá vyvěšený na jejich internetových stránkách i na internetových stránkách jí nadřazené obce. V článku si dále probereme další důležité podmínky výstavby, jako josu přípojky na inženýrské sítě a různé omezení výstavby. Stavební pozemek tedy poznáte tak, že je k tomu určený územním plánem, je snadno zasíťovatelný a nemá žádné další zásadní omezení výstavby.
Územní plán
Územní plán je mapa obce, která je překreslena různými barvami, z nichž každá barva znamená způsob využití pozemku. Tato mapa se jmenuje “Hlavní výkres”. Tuto grafickou část územního plánu doplňuje textová část, která podrobně rozepisuje možnosti výstavby v konkrétních lokalitách. Ve městech může být na konkrétní oblast zpracovaný regulační plán, který upřesňuje požadavky na výstavbu.
Praha má určitá specifika. Územní plán zde upřesňují Pražské stavební předpisy, které stanoví podmínky výstavby na území hlavního města Praha a v určitých oblastech se i odchylují od Stavebního zákona.
Další faktory, podle kterých poznáte, jestli je pozemek stavební a je možné na pozemku začít stavět
Inženýrské sítě
Pro výstavbu na pozemku je kromě územního plánu naprosto zásadní dostupnost inženýrských sítí a možnost jejich napojení. Elektřinu zjistíme rychle a z pohodlí domova na Geoportálu od společnosti ČEZ distribuce. Podobné je to i u distribucí EONu a Pražské energetiky.
Dostupnost ostatních sítí zjistíme dotazem na obci, která může být jejich provozovatelem, nebo nám poskytne informaci o provozovatelech místních sítí. Pokud je v obci kanalizace, tak nám sdělí i podmínky napojení. V některých regionech s příliš rychlou novou výstavbou se může stát, že u pozemku kanalizace sice vede, ale je naplněna její kapacita. Stavební úřad potom nemusí povolit novou výstavbu až do doby, než dojde k navýšení kapacity. To může trvat i několik let.
Podobné je to i s vodou. U pozemku může být napojení na vodovod, ale to automaticky neznamená, že je dostupná kapacita připojení. Lze to řešit studnou, ale jaká je hladina spodní vody?
Při budování přípojky na inženýrské sítě se počítá každý metr. Připojovat se na větší vzdálenost znamená náklady, které se mohou pohybovat ve statisících korun.
Odstupy, ochranné a bezpečnostní pásma, velikost pozemku, zastavitelnost
Územní plán, nebo regulační plán stanovuje i další podmínky toho, co lze na pozemku postavit. Může se jednat např. o minimální výměru stavebního pozemku, počet podlaží domu, typ střechy apod. Omezení se může týkat i toho, jakou část pozemku lze zastavět. Stavební pozemky určené k výstavbě rodinných domů na vesnici mají zpravidla zastavitelnost 20 %, vyšší zastavitelnost je v městské zástavbě.
Rodinný dům je možné postavit na pozemku tak, aby byl s ostatními domy v ulici v jedné ose, toto se jmenuje “uliční čára”.
Pokud není územním, nebo regulačním plánem určeno jinak, tak nesmí být vzdálenost mezi samostatně stojícími rodinnými domy menší než 7 metrů, ve stísněných poměrech to lze snížit na 4 metry (pokud v žádné z protilehlých částí stěn nejsou okna do obytných místností).
Vzdálenost domu od sousedních parcel musí být nejméně 2 metry a od přístupové komunikace 3 metry.
Ochranná a bezpečnostní pásma
Pěkný pozemek u lesa a potoka, pod kterým vede plyn a optické kabely a na okraji je elektrické vedení, se může ukázat jako pozemek, na kterém nelze nic postavit a to i přesto, že je podle územního plánu stavební a jsou zde sítě. Vše výše uvedené totiž má okolo sebe ochranné pásmo, které nelze zastavět.
Ochranná a bezpečnostní pásma jsou vytvářena vlastníky technické infrastruktury (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, sdělovací kabely) nebo jsou určena dopravní stavbou (komunikace silniční, drážní a letecká), kulturní stavbou (památková rezervace památková zóna) nebo samotnou přírodou (les, chráněná území, vodní zdroje aj.).
Kde zjistíte ochranná a bezpečnostní pásma?
Nejlépe je začít přímo na pozemku, kde si prohlédnete pozemek, jeho tvar a jeho okolí. Většina ochranných pásem je několik metrů. Některá tato omezení jsou uvedená na výpisu z katastru nemovitostí. Pozor dejte u lesa a u vodních ploch. Může zde být potok, který nevidíte, protože je již dávno vyschlý. Omezení a ochranných pásem u vody je celkem dost. Ochranné pásmo lesa je 50 metrů. Za určitých okolností je možné stavět i v menší vzdálenosti, ale musí to projít schvalováním a pozemek nesmí být ohrožený pádem stromů např. při živelné události.
Informaci o ochranných pásmech a všech omezení na pozemku získáte dotazem na stavebním úřadu. Pokud pozemek vlastníte a chce na něm začít stavět, a nebo jste před uzavřením kupní smlouvy, vždy doporučuji podat žádost o územně plánovací informaci. Stavební úřad tímto dokumentem poskytne informaci o tom, co lze na pozemku postavit a popíše i všechny omezení.
Stavební pozemek tedy poznáte tak, že je k tomu určený územním plánem, je snadno zasíťovatelný a nemá žádné další zásadní omezení výstavby.
Způsob ochrany nemovitosti
Způsob ochrany nemovitosti je zapsaný na listu vlastnictví a má vliv na budoucí výstavbu na pozemku.
Chráněná krajinná oblast
Pokud se pozemek nachází v chráněné krajinné oblasti, nebo v národním parku, tak je nutné novou výstavbu, nebo i větší přestavbu stávajících nemovitostí konzultovat se správou CHKO, nebo národního parku. Informaci o tom, zda se pozemek nachází v CHKO, nebo národním parku najdeme na listu vlastnictví, kde je tato informace uvedena jako “Způsob ochrany nemovitosti”.
Odnětí z půdního fondu
Velmi často je pozemek v územním plánu vedený jako stavební, ale podle záznamu v katastru nemovitostí jde o ornou půdu. Není to chyba. Stává se to např. když obec vydá nový územní plán a něm rozšíří zastavitelné území obce na pole přiléhající k hranici stávající zástavby. Tyto pozemky je potřeba vyjmout z půdního fondu.
Vyjmutí z půdního fondu se provádí za úplatu v řádu desetikorun za metr čtvereční pozemku a její výše se řídí bonitou pozemku. Čím kvalitnější je orná půda, tím vyšší je i poplatek za vynětí. Informaci o tom, jestli je pozemek stále vedený v zemědělském půdním fondu najdeme na listu vlastnictví u “Způsobu ochrany nemovitosti”. Pod ním uvedené BPEJ uvádí kvalitu orné půdy. BPEJ může poskytnout i zajímavý údaj nám nezemědělcům. První číslo v kódu určuje klima lokality, kdy 0 znamená nejteplejší a nejsušší region a 9 nejstudenější a nejvlhčí region. Konkrétně číslo 3 uvedené na obrázku níže znamená, že se jedná o lokalitu, kde je teplé, mírně vlhké klima. Čtvrtá a tedy předposlední číslice určuje sklon a orientaci pozemku. Pokud je zde 0, tak jde o rovinu, čím vyšší je číslo, tím vyšší bude i sklon pozemku.
K odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu je třeba podat písemnou “Žádost o odnětí půdy ze ZPF” na příslušném Městském, nebo obecním úřadě. Informace o podmínkách, průběhu, potřebných podkladech i termínech vyřízení bývají zpravidla uvedené na jejich stránkách, včetně formuláře žádosti.
Podloží pozemku
Jakou strukturu má podloží pozemku může výrazným způsobem ovlivnit založení stavby a stavbu prodražit i o několik set tisíc korun. Proto se vyplatí již před koupí pozemku znát podloží pozemku, tedy jeho geologické poměry, únosnost a stejnorodost podloží a hladinu spodní vody. Tuto informaci získáme buď z geologického průzkumu, jehož cena se u pozemku pro rodinný dům pohybuje okolo 10 000 Kč, nebo se stačí zeptat na obecním úřadě, sousedů, popř. někoho, kdo již v okolí stavěl.
Území s archeologickými nálezy
Pokud se pozemek nachází v oblasti s archeologickými nálezy, tak je stavebník povinen oznámit záměr výstavby Archeologickému ústavu. Archeologové mají svoji mapu, do které lze nahlédnout i online. Není to žádná zásadní překážka výstavby, ale je dobré s tím předem počítat, protože to způsobí zdržení výstavby. Před zahájením stavebních prací na pozemek přijedou archeologové, provedou archeologický průzkum a u běžných rodinných domů tento průzkum hradí stát. U podnikatelů to jde na účet investora.
Financování stavebního pozemku hypotečním úvěrem
Všechny banky se zajímají o stav inženýrských sítí. Hypotékou lze financovat nejen nákup pozemku, ale i jeho zasíťování. V případě, že se sítě nenachází přímo na hranici pozemku, tak se obraťte na hypotečního poradce a proberte s ním předem podmínky financování ze strany banky.
Všechny banky také dále vyžadují, aby na pozemek vedla přístupová komunikace v majetku vlastníka pozemku, nebo obce. Některé banky mají podmínku, že tato komunikace musí být zpevněná.
Při koupi stavebního pozemku je potřeba myslet i na financování výstavby budoucího domu. Tu by měla financovat i banka, u které je zástavní právo na koupi pozemku. U stejné banky by jste měli znát i podmínky následné stavby rodinného domu.
Banky mají různé podmínky na výstavbu, běžné je, že při stavbě rodinného domu čerpáte hypotéku postupně podle prostavěnosti a průběh stavby dokládáte bance a v průběhu výstavby se platí pouze úroky.
Koupě stavebního pozemku hypotékou od jedné banky a následné financování výstavby hypotékou u jiné banky, která má lepší podmínky na samotnou stavbu znamená komplikace, minimálně spojené s tím, že v katastru nemovitostí vzniknou dvě zástavní práva.
Územně plánovací informace
Územně plánovací informaci získáte, pokud o ni požádáte stavební úřad. Stavební úřad se k žádosti o územně plánovací informaci vyjádří a jeho vyjádřením získáte podklad pro budoucí výstavbu. Budete tedy vědět, jestli je pozemek stavební, co vše lze na něm postavit, jestli se napojíte se na inženýrské sítě a jaké tam jsou další omezení.
O územně plánovací informaci lze požádat zdarma, platí jeden rok a vyjasní všechny hlavní otázky při plánování budoucí stavby.
Při prodeji stavebního pozemku doporučuji přidat územně plánovací informaci jako přílohu ke kupní smlouvě.
Hledáte stavební pozemek v Praze nebo do 50 km od Prahy? Nebo naopak plánujete takový pozemek prodat?
Svoji nabídku, nebo poptávku můžete vložit do Facebookové skupiny Stavební pozemky Praha a Středočeský kraj, nabídky – poptávky.
Máte zájem o odhad tržní ceny pozemku v Praze a Středočeském kraji zdarma? Napište mi, nebo zavolejte
Michal Nesrsta, DiS.
realitní makléř
tel. 608 217 802
michal.nesrsta@realitni-makler.eu
