Jak pronajmout byt a vybrat slušného nájemníka
Výběru nájemníka se vždy vyplatí věnovat dostatek času a pozornosti. Váš byt, rodinný dům, nebo jiná nemovitost má hodnotu v milionech Kč a dobře sepsaná nájemní smlouva pouze eliminuje rizika špatného výběru nájemníka. Vždy je lepší mít pravidelné měsíční nájem na účtu a při odstěhování nájemníka předaný byt v dobrém stavu, než řešit problémy.
Kde nájemníka hledat
Nejlepší způsob, kde začít hledat slušného nájemníka je v okruhu svých známých, případně jejich známých. Výhodou je, že se s nimi znáte a víte, co od nich můžete očekávat do budoucna. Vždy si s nimi ale uzavřete dobrou nájemní smlouvu a na jejím plnění trvejte i v případě, že by se v budoucnu objevil nějaký problém.
Také si můžete podat inzerát na bezplatných inzertních webech. Ty jsou ale zároveň magnetem pro zájemce, kteří by narazily u zkušených správců nemovitostí, nebo by neprošli pohovorem se zkušeným realitním makléřem.
Pokud akutně řeší problém stěhování a nejsou v dobré finanční situaci, tak bezplatné servery sledují pravidelně. Nechtějí platit provizi realitní kanceláře a kauci nechtějí složit žádnou, nebo ji platit na splátky. Takový zájemce je ale potenciální problém v budoucnu. Počítejte také s ním, že ne všichni zájemci, kteří si prohlídku bytu domluví, na ni nakonec také přijdou.
Vybrat si k pronájmu špatného nájemníka neznamená jen to, že mu strhnete kauci. Vždy to znamená spoustu starostí jak situaci řešit, s hledáním nového nájemníka, byt může být poškozený, potřebuje vymalovat a v nejhorším případě to může být několik měsíců trvající soudní proces, než uspějete s žalobou na vyklizení nemovitosti.
Inzerce a stanovení ceny pronájmu
Čím lépe nemovitost představíte zájemcům a čím více o ní sdělíte informací, tím více zájemců se vám ozve.
Základem jsou hezké fotky všech místností, ideálně v době, kdy byl byt prázdný. Každý zájemce o pronájem si chce představit, jak by v bytě bydlel sám. To si nejlépe představí, pokud ho vidí neutrálně zařízený, Představit můžete i okolí domu, nebo výhody lokality.
Plánek bytu dá dobrou představu o dispozicích bytu, což pomůže zájemci o pronájem si představit vlastní bydlení.
V inzerci by vždy měli být jasné informace pro nájemce o tom, jaký je nájem, co tato cena obsahuje, kolik jsou platby za energie a jestli se převádí na nájemníky. Dále výše kauce a provize realitní kanceláři, kterou platí nájemník.
Občas se můžete setkat se zájemci, kteří požadují slevu z nájmu. Pokud máte cenu pronájmu stanovenu správně, tak raději počkejte na další zájemce.
Realitní kanceláře a pronájmy nemovitostí
Pokud nechcete mít s pronájmem starosti, tak se s vyhledáním slušného nájemníka obraťte na realitní kancelář. Realitní makléři mají k dispozici data o pronajatých bytech v okolí a znalost aktuální situace na realitním trhu. Pomohou správně nastavit cenu pronájmu. Mají větší rozsah inzerce a tím osloví více kvalitních zájemců o pronájem. Slouží i jako filtr před potenciálně problémovými nájemníky. Ti na nabídky realitních kanceláří většinou nevolají, raději hledají přímo majitele bytů na bezplatných serverech.
Realitní kancelář může zastupovat majitele nemovitosti jednak, že provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu hradí nájemník, nebo i že ji hradí majitel nemovitosti. Smluvní vztah s realitní kanceláří může být buď výhradní, tedy že pověříte realitní kancelář do určité stanovené doby vyhledat kvalitního nájemce, nebo nevýhradní, kdy pronájem řešíte sami a zároveň běží v inzerci několika realitních kanceláří. Přístup realitních kanceláří k zájemcům o pronájem ve druhém případě si můžete jen domýšlet. To jakým mandátem realitní kancelář pověříte, určujete jen vy sami.
Prověřování a výběr ideálního nájemníka
Když máte stanovenu cenu pronájmu, tak se vyplatí výběru nájemníka věnovat trochu času, minimalizujete tím možnost vzniku případných problémů v budoucnu. Doporučuji se vyhnout následujícím třem obvyklým scénářům:
- domluvit se na uzavření nájemní smlouvy s prvním zájemcem, který na prohlídce řekne, že má o pronájem bytu zájem a vy o něm vůbec nic nevíte.
- zájemcům o pronájem bytu pošlete k vyplnění podrobný osobní dotazník a na prohlídky si pozvete pouze vybrané uchazeče, nebo si nájemníka vyberete jen podle dotazníku. Velký počet zájemců takový dotazník nevyplní. Nutnost vyplnit dotazník asi může odradit některé problémové zájemce o pronájem, ale spolehlivě odradí i velký počet těch slušných.
- pozvete si všechny zájemce o pronájem bytu na prohlídku ve stejný čas a na místě jim sdělíte, že byt pronajmete pouze nejvyšší nabídce.
U prohlídek se zájemci o pronájem také počítejte s tím, že ne všichni zájemci skutečně na prohlídku bytu přijdou a podle toho si i plánujte čas. To se týká především levnějších bytů.
V době Googlu a sociálních sítí se můžete pokusit hledat informace o zájemcích na internetu. Můžete tak zjistit něco o jejich životním stylu. Otázkou ovšem je, jestli se z těchto informací dá poznat, jestli bude potenciální nájemník včas platit nájem a byt nakonec předá v dobrém stavu, nebo jestli to bude naopak. Varovným signálem je to, že zjistíte, že se buď často stěhuje, nebo často mění zaměstnání..
Nejdůležitější údaj, který byste měli na internetu hledat, je trvalý pobyt zájemce o pronájem. Pokud je shodný s adresou obecního, nebo městského úřadu, tak zpozorněte a zájemce o pronájem se zeptejte na vysvětlení.
Pokud máte obavu z exekucí a insolvencí zájemců o pronájem, tak insolvenční rejstřík je na internetu k nahlédnutí zdarma a v případě exekucí můžete požadovat výpis z rejstříku exekucí, který zájemci o pronájem vystaví na počkání na Czech pointu v den podpisu nájemní smlouvy. Zájemce o pronájem můžete prověřit i v některých dalších databázích (hledané osoby Policií, nespolehliví plátci DPH, dluhy u zdravotních pojišťoven od určité výše, u cizinců, jestli se na ně nevztahují sankce apod.)
Šlo by to bez kauce?
Odpověď je jednoduchá a nikdy z požadavku složení kauce neustupujte. Kauce minimalizuje riziko a výpadek příjmů spojených s dřívějším ukončením nájmu, poškozením vybavení bytu, nebo neplacením nájemného. Obvyklá výše kauce se pohybuje ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů. Při podpisu nájemní smlouvy platí zájemce o pronájem nájemné na první měsíc dopředu, kauci a provizi realitní kanceláře ve výši jednoho měsíčního nájmu. V ojedinělých případech lze složení kauce rozložit např. na na dva měsíce, ale k tomuto přistupte pouze v situaci, kdy se vám zájemce o pronájem skutečně zamlouvá. Jediným případem, kdy je možné kauci snížit, je pokud v bytě chybí některé vybavení, např. pračka a budoucí nájemník ji koupí sám.
Byt zařízený, nebo nezařízený
Otázka jestli byt nabízet zařízený, nebo nezařízený je o tom, co do budoucna od bytu očekáváte. Pokud si někdo pronajme nezařízený byt a do bytu stěhuje vlastní nábytek, tak je i předpoklad, že bude v bytě bydlet delší dobu. U zařízených bytů může být lehce vyšší nájem. Standard nezařízeného bytu je kuchyňská linka se spotřebiči, pračka, postel, skříň.
PENB- průkaz energetické náročnosti budovy
Před podpisem nájemní smlouvy má majitel nemovitosti povinnost předložit zájemci o pronájem průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB. Průkaz má platnost 10 let. U bytů je situace jednodušší v tom, že PENB zpracovává SVJ pro celý dům a jeho ověřenou kopii získáte od předsedy SVJ.
Co je opravdu důležité a jak najít skutečně slušného nájemníka
Nájemci svěřujete majetek v hodnotě milionů Kč a někdy mohou být škody větší, než výnos z pronájmu. Na co se tedy zaměřit?
Část zájemců si můžete roztřídit již v telefonu, kdy volají.
Se zájemci o pronájem si projděte byt a potom si sedněte a popovídejte si.
To co byste měli před pronájmem nemovitosti o zájemcích o pronájem vědět:
- kde bydlel dříve, jak dlouho a proč se stěhuje
- jaký má zdroj příjmů, kde pracuje, jak podniká, od kdy a jaká je perspektiva do budoucna
- kdo s ním bude v bytě bydlet, kde před tím bydleli a zdroje příjmů
- jaké má plány do budoucna a jak dlouho plánuje v bytě bydlet
- jestli má psa, kočku, jiné zvíře, nebo jestli kouří apod.
Varovné signály jsou, pokud zájemce o pronájem nechce odpovídat, nebo mlží.
Ideální nájemník nemá problém předat kontakt na bývalého pronajímatele, nebo současného zaměstnavatele. Od nich je možné získat skutečně kvalitní reference.
Pokud vás zájemce na prohlídce zaujme, tak se s ním můžete hned domluvit na zaslání nájemní smlouvy. V případě více prohlídek v ten samý den zájemci o pronájem sdělte, že máte více zájemců a že se do určitého data ozvete. Může to být druhý den, nebo konec týdne. Zbytečně lhůtu neprodlužujete, protože se mezitím zájemci o pronájem mohou domluvit někde jinde. Nedávejte ale zbytečně žádné ústupky, protože při správně stanovené ceně pronájmu přijdou další zájemci.
Předání a převzetí bytu, předávací protokol
Předání bytu nájemci i převzetí bytu od nájemce zpět jsou si hodně podobné. Vždy s nájemníkem celý byt projděte a sepište spolu předávací protokol. Do předávacího protokolu se zapisují čísla a stavy měřidel vody, plynu a elektřiny, počty kusů předaných klíčů a dále vybavení bytu. Podrobně rozepište co vše v bytě je a v jakém je to stavu. Pokud se nájemník odstěhoval a předává byt, tak nezapomeňte na zapsání nové adresy pro doručování. Ta se vám bude hodit při vyúčtování spotřeby vody.
Při předání i při převzetí bytu si vždy celý byt nafoťte. Nájemník by měl byt předat ve stavu, v jakém ho převzal. Pokud bude v bytě bydlet několik let, tak si již nebudete přesně pamatovat, jak byt při předání vypadal. Pokud nájemce převzal byt čerstvě vymalovaný, tak by ho měl takto i při odstěhování předat a toto by mělo být i uvedeno v nájemní smlouvě.
Když se nájemník do bytu nastěhuje, tak mu můžete po čase zavolat a jít si byt prohlédnout. Získáte tím lepší představu o tom, kdo v bytě bydlí a jak to v něm vypadá. Stejně tak se zajděte do bytu podívat, když nájemníkovi bude končit nájemní smlouva a bude se stěhovat pryč. Ideálně tak dva týdny před předáním. Byt si prohlédněte a ujasněte si s nájemníkem, v jakém stavu ho má předat.
Vždy požadujte, aby nájemník převzal byt ve stavu, v jakém ho převzal a vždy osobě. Nájemník byt nepřebírá tak, že zavolá s tím, že byt je prázdný a klíče jsou ve schránce. Nepřistupte ani na to, že nájemník nezaplatí poslední nájem a chce to započítat vůči kauci.
Michal Nesrsta, DiS.
realitní makléř
tel. 608 217 802
michal.nesrsta@realitni-makler.eu
