Kolik stojí odhad nemovitosti pro dědické řízení v roce 2026
Kdo může odhad nemovitosti vypracovat, příklady cen odhadů od realitních kanceláří, odhadců a soudních znalců, příplatků k odhadům a rozdílů mezi oceněními.
Proč je při dědickém řízení potřeba odhad nemovitosti
Při vyřizování dědictví potřebuje notář zjistit, jakou hodnotu má majetek. U bytu, domu nebo pozemku je tedy nutné jejich cenu určit. Určení hodnoty pozůstalosti upravuje zákon, stejně tak i to, kdo může odhad vypracovat.
Ocenění může pomoci také samotným dědicům. Pokud například dva sourozenci dědí dům a jeden si ho chce ponechat, potřebují se dohodnout, kolik druhému vyplatí. Odhad jim poskytne výchozí hodnotu pro takovou dohodu.
Samostatný odhad ani znalecký posudek nejsou automaticky nutné v každém případě. Notář si sám dohledá majetek, který je předmětem dědictví a sepíše o něm protokol. Před objednáním si proto u notáře ověřte, jestli je předmětem dědictví nemovitost a jaký podklad požaduje. Pokud odhad potřebuje, je potřeba mít jej připravený ještě před domluvenou schůzkou.
Kdo může odhad nemovitosti vypracovat
Pokud je součástí pozůstalosti nemovitost (např. dům, byt, chata, stavební pozemek), je nutné si nechat vypracovat odhad nemovitosti na její tržní cenu. Podle zákona mohou tento odhad vypracovat:
Realitní makléři a realitní kanceláře
Odhadci nemovitostí
Soudní znalci
Odhad od realitního makléře, nebo realitní kanceláře
Zjednodušené ocenění od realitní kanceláře je zaměřené na konkrétní účel a zpravidla má menší rozsah než podrobná oceňovací zpráva. Není znaleckým posudkem ani odhadem nemovitosti od odhadce nemovitostí. Samotné oprávnění k realitnímu zprostředkování také neznamená, že makléř má kvalifikaci odhadce nebo znalce.
Jeden člověk však může být současně realitním makléřem i kvalifikovaným odhadcem. Při objednání proto záleží nejen na tom, kdo dokument připravuje, ale také na tom, jaký výstup objednáváte a k čemu jej potřebujete.
U realitních makléřů se často setkáte s reklamou na odhady nemovitostí zdarma. Nejedná se o vypracované odhady nemovitosti, spíš orientační nástřel tržní ceny, kdy Vám realitní makléř řekne, kde by se orientačně mohla cena nemovitosti pohybovat. S kvalitně vypracovaným odhadem nemovitosti se u realitních kanceláří můžete setkat až v okamžiku, kdy budete uzavírat výhradní zprostředkovatelskou smlouvu o prodeji nemovitosti.
Pro dědické řízení se ceny odhadu nemovitostí pohybují mezi 1 000 až 3 000 Kč. Ne každý realitní makléř je ale chce dělat, řada z nich se věnuje raději pouze prodeji nemovitostí. Každá realitní kancelář, nebo makléř může mít svůj vlastní ceník.
Prošel jsem ceníky většího počtu realitních kanceláří. Cena odhadu bytů pro dědické řízení se nejčastěji pohybovala mezi 1 500 a 2 000 Kč, některé kanceláře však účtovaly až 3 000 Kč. U rodinných domů byly nejběžnější ceny 2 000 až 2 500 Kč, v některých případech ale přesahovaly 3 000 Kč. Občas lze nalézt i makléře, které mají ceny mírně nižší, než uvedené. Někteří realitní makléři nabízejí odhady i za mírně nižší ceny, než jsou uvedená rozmezí.
Odhad od odhadce nemovitostí
Odhadce nemovitostí je odborník, který se zabývá oceňováním bytů, domů, pozemků a dalších nemovitostí. Pro podnikání v této oblasti potřebuje oprávnění k vázané živnosti „Oceňování majetku pro věci nemovité“, pro kterou zákon stanoví požadavky na odbornou způsobilost. Samotné oprávnění realitního zprostředkovatele tuto kvalifikaci nenahrazuje.
Při ocenění se postupuje podle zákona o oceňování majetku a příslušných prováděcích předpisů, zejména oceňovací vyhlášky. Způsob ocenění se volí podle účelu odhadu — odhadce může určovat například cenu obvyklou, tržní hodnotu nebo cenu zjištěnou (administrativní podle oceňovací vyhlášky).
Odhadce zpracovává ocenění například pro dědické řízení, prodej nebo koupi nemovitosti, dohodu o vypořádání mezi dědici či spoluvlastníky, vypořádání společného jmění manželů nebo daňové odpisy. Odhadci spolupracují také s bankami při ocenění pro hypotéku.
Podrobnější odhad obsahuje popis nemovitosti, použité podklady, vysvětlení postupu a zdůvodnění výsledné hodnoty. V dědickém řízení může být užitečný zejména tehdy, když dědicové potřebují ocenění využít také při jednání o vzájemném vyplacení. Odhadce však není automaticky znalcem a jeho ocenění samo o sobě není znaleckým posudkem. V případě soudního sporu má největší váhu znalecký posudek od soudního znalce.
Odhadci nemovitostí mají ceny odstupňované podle rozsahu ocenění. Pokud zpracovávají odhad pro hypotéku, tak se řídí ceníkem daným konkrétní bankou. Dále mají svůj vlastní ceník pro odhady nemovitostí a někteří z nich nabízejí i zjednodušené odhady pro notáře, které jsem cenově srovnatelné s odhady realitních kanceláří. Zjednodušený odhad pro dědické řízení někteří nabízejí přibližně za 1 500 až 2 000 Kč.
Ve sledovaných cenících stálo standardní tržní ocenění bytu přibližně 3 900 až 5 600 Kč, u rodinného domu se ceny pohybovaly mezi 4 900 až 6 000 Kč. K uvedeným částkám se může připočítávat cestovné nebo DPH.
Znalecký posudek od soudního znalce
Znalecký posudek je dokument se zákonem stanovenými náležitostmi. Zpracovává jej znalec, znalecká kancelář nebo znalecký ústav s odpovídajícím oprávněním. Oprávnění lze ověřit prostřednictvím Ministerstva spravedlnosti.
Jeho zpracování může být potřebné například tehdy, když jej výslovně požaduje notář či soud. Při sporu o hodnotu nemovitosti je vhodné předem vyjasnit, jaký posudek má být zpracován a jaké otázky má zodpovědět. Znalecký posudek má nejvyšší váhu právě před soudem při rozdělení majetku.
U znaleckých posudků se v ověřených cenících pohybovaly ceny za byt přibližně mezi 4 500 až 6 000 Kč, u rodinných domů mezi 6 500 až 10 000 Kč. Konečná částka závisí na rozsahu a složitosti ocenění; připočítávat se mohou také náklady na dopravu, získání podkladů nebo vyhotovení posudku.
Někteří znalci mohou zpracovávat i jednoduché vyjádření pro notáře za ceny od 1 500 Kč, ale toto vyjádření nemá váhu znaleckého posudku. Je právně i svým rozsahem srovnatelné s odhadem od realitní kanceláře, nebo jednoduchým vyjádření pro notáře od odhadce nemovitostí.
Příplatky k odhadům nemovitosti
V některých případech nemusí být cena odhadu uvedená v ceníku konečná. Pokud je poskytovatel plátcem DPH a uvádí cenu bez daně, připočítává se k ní DPH ve výši 21 %. Například odhad nabízený za 2 000 Kč bez DPH tak ve skutečnosti stojí 2 420 Kč.
Další položkou může být cestovné nebo samostatný poplatek za osobní prohlídku nemovitosti. Někteří poskytovatelé tyto náklady zahrnují do základní ceny, jiní je účtují zvlášť podle vzdálenosti či místa zakázky. Připlácet se může také za získání chybějících podkladů z katastru nemovitostí, expresní vypracování nebo zaslání tištěného odhadu poštou.
Před objednáním si proto nechte potvrdit celkovou cenu a rozsah zahrnutých služeb.
Zaručuje dražší odhad přesnější cenu?
Vyšší cena za vypracování odhadu sama o sobě nezaručuje přesnější ocenění nemovitosti. Rozdíl v ceně může souviset s rozsahem dokumentu, náročností zpracování, účelem ocenění nebo zahrnutými službami. Podrobný znalecký posudek proto může stát více než zjednodušený odhad pro notáře, přestože oba dospějí k podobné hodnotě nemovitosti.
Pro spolehlivost výsledku jsou podstatné především správné a úplné podklady, znalost místního trhu a vhodně zvolený postup ocenění. Důležité je například ověřit výměru, technický stav, právní omezení nebo možnosti využití pozemku. Při porovnávání s jinými nemovitostmi záleží také na tom, zda jsou skutečně srovnatelné a zda použité ceny představují uskutečněné prodeje, nebo pouze představy prodávajících v inzerci.
Ani levnější odhad tedy nemusí být nekvalitní. U běžného bytu s dostatkem srovnatelných prodejů může být ocenění jednodušší než u atypického domu nebo rozsáhlého souboru pozemků. Naopak u složitější nemovitosti může být vyšší cena odůvodněna potřebou podrobnějšího průzkumu a rozsáhlejšího zpracování.
Znalci a odhadci musí při oceňování použít předepsané postupy, které jsou náročnější především časově. Realitní makléři naproti tomu mají volnou ruku v tom, jak má odhad vypadat. Znalci a odhadci se mají při oceňování do nemovitost přijet na prohlídku a nemovitost si přeměřit.
Největší nepřesnosti mohou vzniknout, pokus se odhad dělá zjednodušeně jen podle fotek a výměra nemovitosti se odhadne na dálku. Pokud má rodinný dům obytnou plochu 220 m2, ale na dálku se tato výměra odhadne jen na 200 m2, tak vzniká rozdíl 20 m2 a při ceně 70 000 Kč/m2 je rozdíl v ceně 1 400 000 Kč.
U odhadů s cenou pod 1 500 Kč doporučuji ověřit, co cena zahrnuje, jaké podklady realitní makléř použije a jak výslednou hodnotu nemovitosti zdůvodní. Ani zjednodušený odhad se totiž neobejde bez času věnovaného zpracování.
Michal Nesrsta, DiS.
Jsem realitní makléř a zároveň i kvalifikovaný odhadce nemovitostí, zapsaný v živnostenském rejstříku s oprávněním oceňování majetku pro věci nemovité (vázaná živnost).
Pro účely dědického řízení zpracovávám zjednodušené odhady tržní ceny nemovitosti pro notáře za 1 500 Kč, jedná se o odhady od realitní kanceláře. V realitách se pohybuji od roku 2006.
Zpracovávám také podrobnější odhady jako kvalifikovaný odhadce nemovitostí. Více informací o jejich využití, rozsahu a cenách najdete na stránce Odhad ceny nemovitosti.
Při ocenění propojuji znalost realitního trhu se zkušenostmi z prodeje a pronájmu nemovitostí. Zohledňuji lokalitu, velikost, technický stav, právní okolnosti i další vlastnosti, které mají vliv na hodnotu nemovitosti.
Oceňuji všechny typy nemovitostí, tedy byty, rodinné domy, chaty, garáže, stavební pozemky, ornou půdu, louky, komerční nemovitosti, nebo i spoluvlastnické podíly na nich.
Pro účely dědického řízení mohu ocenit i činžovní domy, nebo větší celky nemovitostí.
Odhad tržní ceny nemovitosti zpracovávám především v Praze a jejím širším okolí, převážně východním směrem.
Odhad nemovitosti pro dědické řízení zpracovávám za 1 500 Kč u bytů, rodinných domů, chat, nebo pozemků.
U větších nemovitostí je cena 2 000 Kč. V případě odhadu více nemovitostí je cena dohodou.
Cena 1 500 Kč zahrnuje nemovitosti určené pro běžné bydlení, tedy typicky byt, rodinný dům, chata, případně pozemek. U nemovitostí s více byty, u činžovních domů a jiných větších nemovitostí je cena 2000 Kč. U velkých a atypických nemovitostí je cena domluvena individuálně.
Na nemovitost se přijedu podívat. Odhad obvykle vypracuji do několika pracovních dní a zasílám ho emailem ve formátu PDF. Poplatek za odhad nemovitosti pro dědické řízení se platí v hotovosti při prohlídce nemovitosti.
Po dohodě je možné odhad vypracovat i podle zaslaných fotografií a popisu nemovitosti.
Odhad lze případně vypracovat do 24 hod. za příplatek 1 000 Kč, ale záleží na mém aktuálním časovém vytížení.
Máte zájem o vypracování odhadu pro dědické řízení?
Odhad nemovitosti vypracuji standardně do 5 pracovních dnů, snažím se však o co nejrychlejší dodání.
Hotový odhad nemovitosti vám zašlu e-mailem ve formátu PDF.
Po předchozí dohodě předávám i tištěnou verzi osobně, nebo ji lze poslat poštou.
V případě zájmu o odhad nemovitosti mi zavolejte, napište vzkaz, nebo pošlete email se základními informacemi o nemovitosti.
608 217 802
mezi 10:00 – 19:00 hod.
Email:
michal.nesrsta@realitni-makler.eu