Na co si dát pozor při koupi staršího domu
Koupě starého domu může být výzvou, ale také přináší jedinečný charakter a historii, kterou nové domy často nemají. Před koupí by měl dům vždy prohlédnout zkušený stavař.
Právní vady a technický stav nemovitosti
Při koupi staršího domu je nejdůležitější kontrola případných právních vad nemovitosti, posouzení jejího technického stavu a vypracování rozpočtu na rekonstrukci.
Přístupová cesta
U starších domů se můžete občas setkat s tím, že k nemovitosti není přístupová cesta. Časté je to hlavně u chalup a rekreačních nemovitostí. Není to vidět na první pohled, ta přístupová cesta tam vždy nějaká je. Z právního pohledu je třeba ověřit v katastru nemovitostí vlastníky přístupové cesty. Banky vyžadují, aby přístupová cesta byla v majetku majitele nemovitosti, nebo bylo zřízené věcné břemeno přístupu, popř. majitelem cesty byla obec, město, nebo stát. Některé banky vyžadují, aby přístupová cesta byla zpevněná.
Je dům správně zakreslený v katastru nemovitostí?
Před koupí staršího domu vždy zkontrolujte, jestli je skutečný stav domu shodný s tím, jak je zakreslený v katastru nemovitostí. V minulosti se řada stavebních prací dělala svépomocí, aniž by se někde nahlašovala. Někdo si na pozemku postavil garáž, jiný dům zvětšil, rozšířil jeho zastavěnou plochu, nebo podkroví přestavěl na další obytné patro. Bylo to běžné především v sedmdesátých a osmdesátých letech. Banky to kontrolují a pro schválení hypotéky požadují uvedení stavu v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem.
Stavební dokumentace, nebo pasport nemovitosti
Majitel nemovitosti je povinen mít k nemovitosti stavební dokumentaci a při prodeji ji předat kupujícímu. Pokud tuto dokumentaci nemá, je povinen ji nechat zhotovit, stačí zjednodušená dokumentace, pasport nemovitosti. Na tuto povinnost nemovitosti se při prodeji nemovitosti velice často zapomíná. Podle Stavebního zákona je vlastník v případě, kdy k nemovitosti není žádná dokumentace, pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby a tuto dokumentaci předat kupujícímu. Pasport nemovitosti obsahu technickou zprávu, situační náčrt a zjednodušenou výkresovou dokumentaci, včetně půdorysů všech podlaží, řezů a půdorysů. Za nedodržení této povinnost mohou stavební úřady ukládat od 1. ledna 2024 pokutu až 400 000 Kč. Při koupi nemovitosti by měl kupující porovnat jestli dokumentace odpovídá skutečnému stavu nemovitosti a jestli nejsou u nemovitosti přístavby a další nezkolaudované stavby.
Archiv stavebního úřadu
Při koupi staršího domu můžete také navštívit stavební úřad a případně i nahlédnout do jeho archivu, a to buď za přítomnosti současného majitele nemovitosti, nebo na základě jím vystavené plné moci. Najdete zde historickou stavební dokumentaci a zjistíte, jak byl dům postupně přestavován. Týká se to především domů ve městech, u starých domů na vesnici nemusí být v archivu vůbec nic. Několik archivů vyplavila povodeň v roce 2002, včetně Prahy.
Izolace a energetické třída, výměna oken, zateplení
Starší domy často trpí nedostatečnou izolací, což se negativně projevuje na nákladech za vytápění. Zkoumání stavu izolace, oken a dveří je proto klíčové pro odhad budoucích výdajů na energie. Kontrola termokamerou pomůže najít největší úniky tepla.
Kotel, resp. způsob vytápění
S vytápěním domu je to jako s počasím. Dříve byla jen možnost na tuhá paliva, pak přišel zvýhodněný plyn a další alternativy. Aktuální vývoj směřuje k omezení emisí, což znamená nežádoucí tuhá, to samé bude s odstupem čekat i plyn.
Připojení na inženýrské sítě
Starší domy jsou obvykle připojeny na elektřinu, ostatní napojení je potřeba ověřit. To že je v obci kanalizace, vodovod i plyn automaticky neznamená, že je dům připojený. Může mít vlastní studnu a septik. Připojení na sítě znamená další náklady a je potřeba ověřit i to, kde jsou přípojné body a jestli je volná kapacita na připojení.
Izolace, krovy, střecha
Střecha je základ domu. Pokud není v pořádku, je potřeba věnovat větší pozornost stavu domu a počítat s investicí do střechy.
Rozvody
Při koupi starší domu se vždy ptejte na rozvody, kdy se dělali a z jakého materiálu. Dříve, nebo později vás jejich výměna může čekat, a tak je nejlepší čas při koupi, než začnete rekonstruovat koupelnu, nebo měnit kuchyňskou linku.
Přítomnost škodlivých materiálů
V některých starých domech se mohou vyskytovat materiály jako azbest nebo olovnaté barvy. Jejich odstranění může být nákladné, ale je nezbytné pro zajištění zdravého životního prostředí. Azbest se jako stavební materiál hodně používal od poloviny sedmdesátých let do roku 1990. Zakázaný je až od roku 1999. Najdeme ho především ve střešní krytině, obsahují ho i různé stavení desky, požíval se i na protipožární nástřiky a nátěry. Azbest je považován za nebezpečný, když je narušen nebo poškozen, což umožňuje uvolňování azbestových vláken do vzduchu. To může nastat z důvodu neudržováním nemovitosti a stárnutím materiálu, nebo narušením neodbornou rekonstrukcí.
Praskliny, popř. trhliny ve zdech
Objevení jakýchkoliv prasklin ve vnitřních omítkách, nebo na venkovní fasádě by jste vždy měli konzultovat se stavařem, který by měl přijít na důvod, proč prasklina vzniká.
Vlhkost
U starších nemovitostí je častý problém s vlhkostí. Typické je to zejména pro domy postavené před první polovinou dvacátého století, které buď nemají žádnou izolaci, nebo ji již mají poškozenou. V případě objevení známek vlhkosti v domě je potřeba nejdříve zjistit přesnou příčinu vzniku vlhkosti a podle toho přijmout řešení. Použití různých vysoušečů, nebo jiné maskování vlhkosti nic nevyřeší, dokud neodstraníme příčinu vlhkosti. Příčin vzniku vlhkosti je hned několik:
Dešťová voda
Kvalitní střecha je to nejdůležitější pro dobrý stav každého domu. Dešťová voda se ale může dostávat do zdí např. špatně provedenými nebo poškozenými okapy, parapety oken, špatnou izolací u balkonů a teras, Mimo to může být srážková voda problém v případě, kdy je nevhodně upravené okolí domu a při dešti nemá voda kudy odtéct a dostává se do spodních částí domu.
Kondenzační vlhkost
Běžná vlhkost, která vzniká provozem domácnosti, tj. např. při vaření, z koupelny apod. Kondenzační vlhkost vyváří vodní páru a když tato pára narazí na studenou zeď, tak tam zkondenzuje, vysráží se a výsledkem je černá plíseň na zdi. Příčinou je nedostatečné větrání v místě vzniku vlhkosti.
Havárie
Jde např. o prasklou trubku ve zdi. Mohou to být i špatně provedené rozvody vody a odpadů, které někde netěsní, nebo se poškodí.
Vzlínající vlhkost
U starších domů chybí izolace a zeď si nasává do sebe vlhkost ze země. Zdi nasáklé vodou vytváří vlhkost v nemovitosti a následně se tvoří plísně. Voda by měla logicky téci dolů z kopce, nikoliv nahoru do zdi. Důvodem vzlínající vlhkosti může být elektromagnetický náboj, který vodu přitahuje. Typickým pro vzlínající vlhkost je obsah solí ve zdech, které si vodu přitahují. Vzlínající vlhkost poznáme tak, že se tvoří u podlahy a postupně stoupá nahoru. Často je spojená s opadávání omítky u země.
Vlhkost hydroskopická
Některé materiály na sebe váží vlhkost ze vzduchu. Typické je to pro sůl. Pokud se do zdí dostala s vodou i sůl, tak i po vysušení bude na sebe sůl vázat vlhkost ze vzduchu.
Vlhkost z boku
U sklepů a suterénních prostor může vlhkost přicházet skrz zeď. Za zdí sklepa je vlhká zemina a ta prochází zdí.
Dlouhodobé působení vlhkosti
Voda, která se dostane do stavební konstrukce, snižuje její pevnost a další vlastnosti a v průběhu času ji ničí. U nevytápěných nemovitostí voda v zimě zmrzne a tím zvětší svůj objem. Tím vznikají ve zdech trhliny, které mohou dlouhodobě narušit statiku nemovitosti.
Sanační omítky
U nemovitostí rekonstruovaných svépomocí se lze občas setkat s tím, že se stavebníky použijí u nemovitosti, kde není zcela vyřešen problém s vlhkostí. Sanační omítky jsou určené pro zdi, kde je již zcela vyřešen přísun nové vody. Pokud to tak není, tak se to po několika letech opět projeví.
Povodňové mapy
Povodňové mapy zpracovává Česká asociace pojišťoven a ukáží nám, jak je nemovitost riziková v případě povodní. Najdeme ji na stránkách České asociace pojišťoven. V této mapě je celá Česká republika rozdělena do čtyřech povodňových zón. V povodňové zóně 1 je riziko povodně zanedbatelné. V povodňové zóně 2 je riziko povodně vyšší a u některých pojišťoven zaplatíme vyšší pojistku na nemovitost. U povodňové zóny 3 již existuje střední riziko povodní a pojišťovna nemovitost nemusí pojistit vůbec, nebo za výrazně vyšší pojistné. A u povodňové zóny 4 existuje vysoké riziko povodní a pojistit takovouto nemovitost je možné pouze výjimečně, a to po prohlídce nemovitosti pracovníkem pojišťovny. Pojištění nemovitosti je propojené i s financováním nemovitosti hypotékou. Banky při sjednávání hypotéky požadují, že nemovitost musí být pojištěna, bez pojištění nelze hypotéku schválit.
Kronika obce
Kroniku obce zmiňuji jen jako zajímavost, ale je v ní možné najít historické souvislosti spojené s domem. Pamětní knihy vedlo mnoho měst již před staletími. Povinnost vést kroniku obce vznikla v roce 1835 a trvá dodnes. Každá obec má kronikáře, který ji vede, v současné době již elektronicky. Do kroniky můžete nahlédnout na obecním úřadě pod dohledem kronikáře. Můžete se např. dozvědět, kdy byl dům postavený, kdo v něm žil atd.