Na co si dát pozor při koupi staršího domu

Starší dům má za sebou historii, ale i příležitosti k jeho přestavbě. Vždy by ho měl posoudit zkušený stavař.

starší_dům

Právní vady

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Potenciální problémy

 

napojení na sítě

rozvody

izolace, krovy, střecha

kotel

Je dům správně zakreslený v katastru nemovitostí?

Před koupí staršího domu vždy zkontrolujte, jestli je skutečný stav domu shodný s tím, jak je zakreslený v katastru nemovitostí. V minulosti se řada stavebních prací dělala svépomocí, aniž by se někde nahlašovala. Někdo si na pozemku postavil garáž, jiný dům zvětšil, rozšířil jeho zastavěnou plochu, nebo podkroví přestavěl na další obytné patro. Bylo to běžné především v sedmdesátých a osmdesátých letech. Banky to kontrolují a pro schválení hypotéky požadují uvedení stavu v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem.

Pasport nemovitosti

Na  pasport nemovitosti se při jejím prodeji velice často zapomíná.  Podle Stavebního zákona je vlastník v případě, kdy k nemovitosti není žádná dokumentace, pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby a tuto dokumentaci předat kupujícímu. Pasport nemovitosti obsahu technickou zprávu, situační náčrt a zjednodušenou výkresovou dokumentaci, včetně půdorysů všech podlaží, řezů a půdorysů.

Přístupová cesta

U starších domů se můžete občas setkat s tím, že k nemovitosti není přístupová cesta. Časté je to hlavně u chalup a rekreačních nemovitostí. Není to vidět na první pohled, ta přístupová cesta tam vždy nějaká je. Z právního pohledu je třeba ověřit v katastru nemovitostí vlastníky přístupové cesty. Banky vyžadují, aby přístupová cesta byla v majetku majitele nemovitosti, nebo bylo zřízené věcné břemeno přístupu, popř. majitelem cesty byla obec, město, nebo stát. Některé banky vyžadují, aby přístupová cesta byla zpevněná.

Archiv stavebního úřadu

Při koupi staršího domu můžete také navštívit stavební úřad a případně i nahlédnout do jeho archivu, a to buď za přítomnosti současného majitele nemovitosti, nebo na základě jím vystavené plné moci. Najdete zde historickou stavební dokumentaci a zjistíte, jak byl dům postupně přestavován. Týká se to především domů ve městech, u starých domů na vesnici nemusí být v archivu vůbec nic. Několik archivů vyplavila povodeň v roce 2002, včetně Prahy.

Vlhkost

U starších nemovitostí je častý problém s vlhkostí. Typické je to zejména pro domy postavené před první polovinou dvacátého století, které buď nemají žádnou izolaci, nebo ji již mají poškozenou. V případě objevení známek vlhkosti v domě je potřeba nejdříve zjistit přesnou příčinu vzniku vlhkosti a podle toho přijmout řešení. Použití různých vysoušečů, nebo jiné maskování vlhkosti nic nevyřeší, dokud neodstraníme příčinu vlhkosti.

Příčin vzniku vlhkosti je hned několik:

Dešťová voda

Kvalitní střecha je to nejdůležitější pro dobrý stav každého domu. Dešťová voda se ale může dostávat do zdí např. špatně provedenými nebo poškozenými okapy, parapety oken, špatnou izolací u balkonů a teras, Mimo to může být srážková voda problém v případě, kdy je nevhodně upravené okolí domu a při dešti nemá voda kudy odtéct a dostává se do spodních částí domu. 

Kondenzační vlhkost

Běžná vlhkost, která vzniká provozem domácnosti, tj. např. při vaření, z koupelny apod. Kondenzační vlhkost vyváří vodní páru a když tato pára narazí na studenou zeď, tak tam zkondenzuje, vysráží se a výsledkem je černá plíseň na zdi. Příčinou je nedostatečné větrání v místě vzniku vlhkosti.

Havárie

Jde např. o prasklou trubku ve zdi. Mohou to být i špatně provedené rozvody vody a odpadů, které někde netěsní, nebo se poškodí.

Vzlínající vlhkost

U starších domů chybí izolace a zeď si nasává do sebe vlhkost ze země. Zdi nasáklé vodou vytváří vlhkost v nemovitosti a následně se tvoří plísně. Voda by měla logicky téci dolů z kopce, nikoliv nahoru do zdi. Důvodem vzlínající vlhkosti může být elektromagnetický náboj, který vodu přitahuje. Typickým pro vzlínající vlhkost je obsah solí ve zdech, které si vodu přitahují. Vzlínající vlhkost poznáme tak, že se tvoří u podlahy a postupně stoupá nahoru. Často je spojená s opadávání omítky u země.

Vlhkost hydroskopická

Některé materiály na sebe váží vlhkost ze vzduchu. Typické je to pro sůl. Pokud se do zdí dostala s vodou i sůl, tak i po vysušení bude na sebe sůl vázat vlhkost ze vzduchu.

 

Vlhkost z boku

U sklepů a suterénních prostor může vlhkost přicházet skrz zeď. Za zdí sklepa je vlhká zemina a ta prochází zdí. 

Dlouhodobé působení vlhkosti

Voda, která se dostane do stavební konstrukce, snižuje její pevnost a další vlastnosti a v průběhu času ji ničí. U nevytápěných nemovitostí voda v zimě zmrzne a tím zvětší svůj objem. Tím vznikají ve zdech trhliny, které mohou dlouhodobě narušit statiku nemovitosti.

Sanační omítky

U nemovitostí rekonstruovaných svépomocí se lze občas setkat s tím, že se stavebníky použijí u nemovitosti, kde není zcela vyřešen problém s vlhkostí. Sanační omítky jsou určené pro zdi, kde je již zcela vyřešen přísun nové vody. Pokud to tak není, tak se to po několika letech opět projeví.

 

Povodňové mapy

Povodňové mapy zpracovává Česká asociace pojišťoven a ukáží nám, jak je nemovitost riziková v případě povodní. Najdeme ji na stránkách České asociace pojišťoven. V této mapě je celá Česká republika rozdělena do čtyřech povodňových zón. V povodňové zóně 1 je riziko povodně zanedbatelné. V povodňové zóně 2 je riziko povodně vyšší a u některých pojišťoven zaplatíme vyšší pojistku na nemovitost. U povodňové zóny 3 již existuje střední riziko povodní a pojišťovna nemovitost nemusí pojistit vůbec, nebo za výrazně vyšší pojistné. A u povodňové zóny 4 existuje vysoké riziko povodní a pojistit takovouto nemovitost je možné pouze výjimečně, a to po prohlídce nemovitosti pracovníkem pojišťovny. Pojištění nemovitosti je propojené i s financováním nemovitosti hypotékou. Banky při sjednávání hypotéky požadují, že nemovitost musí být pojištěna, bez pojištění nelze hypotéku schválit.

ukázka povodňové mapy

Kronika obce

Kroniku obce zmiňuji jen jako zajímavost, ale je v ní možné najít historické souvislosti spojené s domem. Pamětní knihy vedlo mnoho měst již před staletími. Povinnost vést kroniku obce vznikla v roce 1835  a trvá dodnes. Každá obec má kronikáře, který ji vede, v současné době již elektronicky. Do kroniky můžete nahlédnout na obecním úřadě pod dohledem kronikáře. Můžete se např. dozvědět, kdy byl dům postavený, kdo v něm žil atd.

Přejít na začátek