Metropolitní plán Praha
Metropolitní plán nahradí stávající územní plán Prahy, který je z roku 1999. Jak se v něm rychle zorientovat a poznat stavební pozemek a co přesně na něm lze postavit. Jak se změní současná podoba Prahy a kde se bude stavět.
Metropolitní plán - vysvětlení jednoduše a prakticky
Metropolitní plán Prahy by měl být schválen v roce 2026. V Praze se tím vytvoří prostor pro výstavbu až 350 000 nových bytů.
Ceny bytů v Praze lámou rekordy a jsou nejdražší v České republice. Developeři by rádi stavěli, ale nemají kde a brzdí je i zdlouhavé stavební řízení. Tím vzniká deficit v nabídce bytů a řešením může být nový Metropolitní plán a novelizace Stavebního zákona. Praha má v roce 2025 téměř 1 400 000 obyvatel, s Metropolitním plánem to může v budoucnu i přes 2 000 000. Praha se má rozrůstat především zevnitř na nevyužitých lokalitách a v návaznosti na stávající, popř. bodovanou dopravní infrastrukturu.
Metropolitní plán najdete na adrese plan.praha.eu
Jako první zde vidíme interaktivní mapu Prahu, konkrétně s výkresem Z02 – hlavní výkres. Mapa Prahy je v něm vybarvena v různých barvách a překreslena čísly a dalšími symboly. Nalevo vidíme jejich vysvětlení. Nahoře najdeme textovou část a můžeme se překliknout do dalších výkresů. Z těchto výkresů nám stačí hlavně tento hlavní výkres. Můžeme se také ještě podívat na výkres S03, kde je Praha rozkreslena podle výšky možných nadzemních podlaží a na výkres Z03, kde je Praha rozdělena do různých oblastí, podle možností druhu výstavby.
Praha má kromě Metropolitního plánu i Pražské stavební předpisy, najdete je na adrese iprpraha.cz/psp . V nich najdete další požadavky na výstavbu. Jedná se například o požadavky na počet parkovacích míst, oslunění v bytech, minimální výšku stropů v bytech apod.
Na obrázku poznáme na první pohled Vltavu, Letenské sady, Petřín, nebo Vítkov. Podle barvy je hned vidět i Václavské a Karlovo náměstí, nebo náměstí Míru. Mezi nimi vidíme všude bílou barvu, to jsou stavební pozemky. Stavební pozemek je buď čistě bílý, nebo jsou v něm zelené tečky. Čistě bílý pozemek lze zastavět celý, zelené tečky jsou zahrady. Masarykovo nádraží má přes sebe namalované čáry. Podobně to je i na Smíchovském nádraží, nebo nad metrem Vltavská. Šrafování znamená stavební pozemky v nestabilizovaném území, pro výstavbu je zde potřeba splnit další podmínky. Červené šrafování je bydlení, žluté rekreace a modré komerce.
Základní rozdělení Prahy
Územní plány měst a obcí jsou zpracovány tak, že každý pozemek má svoji barvu podle toho, co na něm lze postavit. To bylo i v územním plánu Prahy. Metropolitní plán na to jde jinak a rozděluje Prahu na oblasti. Záleží na jen stavebníkovi, co přesně si na pozemku postaví, musí ale respektovat pravidla této lokality.
Na výkresu Z03 je nejlépe vidět rozdělení Prahy do oblastí podle možné výstavby. Jedná se o Horní Počernice.
Na obrázku si můžete všimnout, že celé Horní Počernice jsou ohraničené tlustou černou čárou se zuby. Jedná se o hranici zastavitelného území. Uvnitř se smí stavět, mimo tuto hranici ale ne. Horní Počernice jsou dále rozdělené do více oblastí, např. 380/Horní Počernice Z 06 O (S). Jedná se o rozdělení lokalit podle možností různých druhů výstavby. V Horních Počernicích najdeme různou zástavbu, jsou tam rodinné domy, panelové sídliště i skladové haly.
Po kliknutí na vybranou oblast se nám zobrazí více informací.
Označení 380/Horní Počernice Z 06 O (S) znamená, že se jedná o lokalitu č. 380/Horní Počernice. Je zastavitelná, povolená je zde zástavba typu zahradní město, je určená pro bydlení a jedná se o stabilizované území.
Dále se dozvíme, jak se má lokalita rozvíjet:
„Dotvořit a posilovat cílový charakter zastavitelné, stabilizované, obytné lokality Horní Počernice se strukturou zahradního města. Lokalita je součástí krajiny vymezené v ZÚR s názvem Krajina Čakovické tabule. Lokalita Horní Počernice je vymezena jako lokalita zahradního města. Cílem navržených regulativů je zachování prostorového uspořádání, rozvíjení prostupné sítě veřejných prostranství, osou které jsou ulice Náchodská a Božanovská, zachování homogenního výškového uspořádání zástavby, dále na vymezených transformačních a rozvojových plochách doplnění zástavby dle stanovených regulativů a napojení nových veřejných prostranství na stávající, zlepšování prostupnosti do sousedních krajinných lokalit a doplnění občanské vybavenosti a sítě parků.“
Najdeme zde i informace o koeficientech zastavitelnosti pozemku, napojení na inženýrské sítě, nebo různých omezeních.
Na výkresu Z03 je dobře vidět i dopravní infrastruktura, včetně nových stanic metra, nebo plánovaných tramvajových tratí.
Výkres S03 - výšková regulace
Na dalším obrázku jsou opět Horní Počernice, jen jsem se přepnul do výkresu S03. Jsou zde různá čísla, která znamenají počet nadzemních podlaží, které lze na pozemku postavit. Většinou tu jsou dvojky, popř. trojky, ale když bude pečlivěji hledat, tak najdete i patnáct. Čím tmavší barva, tím vyšší možnost podlaží. Pokud je číslo v ohraničeném čtverci, tak jde o novou výstavbu.
Výkres Z02 - hlavní výkres
Také na dalším obrázku jsou Horní Počernice a vrátil jsem se k hlavnímu výkresu Z02. Je tu opět zubatá tlustá čára, která ohraničuje zastavitelné území, rozdělení Horních Počernic do více oblastí a čísla určující podlažnost výstavby. Mezi čísly jsou křížky. Ty znamenají hranice čtverců z výkresu S03. Pokud je pozemek na hranici čtverců, kde má jeden např. 2 a druhý třeba 8, tak záleží na stavebním úřadu jak to vyhodnotí, zástavba by na sebe měla navazovat.
Šrafování ve výkresu napoví, kde se bude nově stavět. Jedná se o stavební pozemky v nestabilizovaném území, tedy novou plochu k výstavbě, nebo přestavbu různých brownfieldů.
Stavební pozemek je ten, který je bílý. Je zároveň i v zastavitelném území ohraničeném tlustou čárou se zuby. Mimo zastavitelné území jsou plochy v různých barvách, některé s kolečky. Jde o různé druhy přírodních ploch, které mají být zachovány.
Jak se vyznat v Metropolitním plánu - příklad
Na letecké mapě (zdroj: mapy.cz) je vidět současný stav mezi Běchovicemi a Újezdem nad Lesy v roce 2025. Na mapě je vidět železniční trať, malé parkoviště P+R. Mezi Běchovicemi a Újezdem nad lesy jsou pole, vidět je i čerpací stanice MOL.
V Metropolitním plánu vypadá oblast mezi Běchovicemi a Újezdem nad Lesy takto (výkres Z02)
Oblast je rozdělena do různých oblastí, každá z nich je jinak barevně odlišená a jsou u nich různá číselná označení, oddělená lomítkem. Jedná se o rozdělení podle možností výstavby, v každé z nich je možné něco jiného. Podrobnější informace o možnostech dané oblasti získáte po rozkliknutí levým tlačítkem myši. Na mapě je také tlustá černá čára se zuby. Ta označuje zastavitelné oblasti, mimo tuto oblast se stavět nesmí. Uvnitř této oblasti jsou čísla a křížky. Čísla znamenají maximální počet nadzemních podlaží, které lze na pozemku povolit a křížky rozdělují tyto hranice do čtverců.
Stavební pozemek poznáte tak, že je na mapě zakreslený bílou barvou. Pokud by byl čistě bílý, tak je zastavitelný 100 %, což zde nevidíme, stávající zástavba je vytečkovaná a přes novou zástavbu jsou čáry. Čáry přes pozemek znamenají nestabilizované území a bude zde potřeba splnit další podmínky. Červené šrafování znamená bydlení, modré jsou produkční plochy a žlutá je rekreace.
Tečky mezi stávající zástavbou znamenají zahrady. Jedná se o stabilizované území, povolená výstavba je s přihlédnutém k okolní zástavbě a zachování podílu zeleně.
Pokud v Metropolitním plánu najdete i čerpací stanici, tak si všimnete, že zde bude nájezd na obchvat Běchovic, Újezdu nad Lesy a Úval, který se bude napojovat na Pražský okruh a je již ve výstavbě. U železniční stanice Běchovice – střed je odstavné parkoviště, které by se mohlo zvětšit.
Místa, kde se bude v Praze stavět nejvíc
Letňany a Terminál Sever
Nejrozsáhlejší výstavbu čekají Letňany a sousední Kbely. Stavět se bude okolo stanice metra Letňany, zastavět byty se má i bývalý průmyslový areál Avie.
S Terminálem Praha – Sever se počítá v místech u dálnice D8, severně nad obchodním centrem Letňany. Vzniknout má dopravní uzel, kde by měla být stanice vysokorychlostní železnice na Ústí nad Labem, později i odbočka na Most. Tato železniční trať by byla vedena od Balabenky pod zemí a na povrch by se dostala až u dálnice D8 v Letňanech. Pokud terminál Sever vznikne, tak se počítá s napojením na MHD, autobusy a další železniční spoje, ale především tramvajovou trať od terminálu sever k metru Ládví. Zastavět by se měla také celá oblast okolo terminálu, tedy od obchodního centra Letňany po Čakovice. Výhodou by mělo být dopravní spojení s centrem Prahy, kdy vlakem do centra budete za 6 minut.
Bubny - Zátory
Zastavět se má celá oblast od metra Vltavská směrem k Výstavišti. V plánu je vznik městské čtvrti Nové Bubny s 25 000 obyvateli. Výhodou je dostupnost metra, nebo vlakového spojení do centra v řádu minut. Vzniknout mají široké ulice, bytové bloky, administrativní budovy, dojde k propojení Holešovic a Letné na více místech, dominantou má být budova Vltavské filharmonie. Pozemky vlastní více investorů, na nich závisí budoucí podoba nové městské čtvrti v centu Prahy.
Bohdalec - Slatiny
Oblast mezi Vršovicemi, Michlí a Zahradním Městem tvoří v současné době především zahrádkářské kolonie. V budoucnu by zde měla vzniknout nová čtvrť pro 25 000 obyvatel.
Nové Dvory
S výstavbou se počítá i v okolí budované stanice metra D Nové Dvory, na kterou navazuje Nová Libuš. Zastavovat se budou všechny proluky mezi současnou zástavbou.
Nový Sedlec
Na severu Prahy má vzniknout moderní obytná čtvrť Nový Sedlec, zasazená do okolní kopcovité krajiny. Praha plánuje prodloužení tratě z Podbaby do Suchdola, která povede přes Nový Sedlec. Nedaleko v Suchdole, vznikne i most přes Vltavu, v rámci poslední etapy Pražského okruhu.
Máte pozemky zahrnuté v Metropolitním plánu a zajímá Vás více informací?
Na krátké a bezplatné informační schůzce mohu vysvětlit:
• Co je to Metropolitní plán
• Jak se v něm vyznat
• Jakým způsobem je v něm veden Váš pozemek
• Co přesně lze na pozemku postavit a jaké platí další limity, nebo regulativy
• Jaká je tržní cena pozemku
Pro své klienty hledám pozemky, které jsou podle Metropolitního plánu určené k výstavbě rodinných domů, nebo bytových domů.
608 217 802
mezi 10:00 – 19:00 hod.
Email:
michal.nesrsta@realitni-makler.eu