Dědické řízení a nemovitost v roce 2025
Jak probíhá dědické řízení s nemovitostí.
Zjistěte, jak probíhá dědické řízení, kdy potřebujete odhad a co vše je nutné vyřídit, než můžete s nemovitostí nakládat
Co potřebujete k dědickému řízení a jak probíhá?
Dědické řízení probíhá vždy před soudem, který na základě výzvy z matričního úřadu zahájí dědické řízení. Soud stanoví notáře, který bude dědické řízení vyřizovat. Notáře si nemohou dědicové vybírat, vždy jim bude přidělen soudem. Notář sám zjišťuje podstatné informace, tedy majetek, úvěry, dědice, závěti. Vychází ze státem vedených evidencí. Následně kontaktuje dědice a předvolá je k projednání dědictví.
Pokud je předmětem dědického řízení nemovitost, požaduje notář vždy předložení odhadu nemovitosti. Obvykle ho stačí předem zaslat emailem v elektronické podobě, popř. přinést na projednání vytištěný.
Na základě tohoto odhadu se stanoví cena, kterou zaplatíte jako odměnu notáři.
Odhad se dále použije i jako podklad pro výpočet, pokud se některý z dědiců rozhodne vyplatit ostatní.
Dědické řízení je ukončeno vydáním usnesení o dědictví, který notář vloží do katastru nemovitostí a na základě toho dojde k převodu nemovitosti na dědice. Pokud se dědicové vzdají práva na odvolání, dojde k nabytí právní moci hned a dědicové se stávají vlastníky nemovitosti.
Nemovitost v dědictví
Pokud je součástí pozůstalosti nemovitost (např. dům, byt, chata, stavební pozemek), je nutné:
Zajistit její ocenění – odhad tržní hodnoty pro účely dědického řízení.
Zapsat vlastnické právo v katastru nemovitostí až po ukončení řízení.
Rozhodnout, co s ní dál – zda ji dědici ponechají, prodají, pronajmou nebo převedou mezi sebou.
Kolik notáři zaplatíte?
Odměna notáře se počítá z hodnoty majetku. V případě nemovitosti se počítá z jejího odhadu.
V roce 2025 je odměna notáře za dědické řízení stanovena takto:
- z prvních 500 000 Kč je odměna notáře 2 %, vždy nejméně 2000 Kč
- z přebývající částky až do 1 000 000 Kč 0,9 %
- z přebývající částky až do 3 000 000 Kč 0,5 %
- z přebývající částky až do 30 000 000 Kč 0,1 %
- z přebývající částky až do 100 000 000 Kč 0,05 %
Hodnota dědictví nad 100 000 000 Kč se již nezapočítává. K uvedené odměně notáře se dále připočítává DPH ve výši 21 %
Pro příklad tedy odměna notáře včetně DPH
- u nemovitosti v hodnotě 1 000 000 Kč činí 17 545 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 3 000 000 Kč činí 29 645 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 5 000 000 Kč činí 32 065 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 10 000 000 Kč činí 38 115 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 15 000 000 Kč činí 44 165 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 20 000 000 Kč činí 50 215 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 100 000 000 Kč činí 104 665 Kč
Dědická daň
Dědická daň je od roku 2014 zrušena.
Oznamovací povinost finančnímu úřadu
Pokud během jednoho roku zdědíte daňově osvobozený příjem vyšší než 5 mil Kč, je vaší povinností tuto skutečnost oznámit místně příslušnému finančnímu úřadu.
Daň z příjmu z prodeje zděděné nemovitosti
Daň z příjmu se při prodeji zděděné nemovitosti ve většině případů neplatí. Existuje spousta výjimek, kdy jste od daně z příjmu osvobozeni. Povinnost platby daně z příjmu se vztahuje především na situace, kdy zůstavitel vlastnil nemovitost pouze krátce, nežil v ní, nebo u dědiců v řadě nepřímé. Základem pro výpočet daně je potom rozdíl mezi prodejní cenou a odhadem ceny nemovitosti pro dědické řízení. Od tohoto rozdílu si můžete dále odečíst i náklady s nemovitostí spojené, tedy např. provize realitní kanceláře, odměnu advokáta, nebo náklady na rekonstrukci nemovitosti. Z vypočteného základu se platí u fyzických osob daň ve výši 15 %. Daňové přiznání se podává do 31 března následujícího roku a příjem z prodeje zděděné nemovitosti je ostatní příjem dle § 10.
Příklad: zdědíte nemovitost, na kterou byl vypracovaný odhad ceny pro dědické řízení ve výši 3 000 000 Kč, nevztahuje se na vás žádná výjimka osvobození od daně z příjmu a tuto nemovitost následně vymalujete a provedete drobné opravy v hodnotě 50 000 Kč. Realitní kancelář následně tuto nemovitost prodá za 3 500 000 Kč a její provize je 100 000 Kč. Odměna notáře byla 29 645 Kč. Základ daně je tedy: 3 500 000 – 3 000 000 – 50 000 – 100 000 – 29 645 = 320 355 Kč. Výše daně z příjmu činí 15 % z daňového základu 320 355 Kč, tedy 48 053 Kč.
Osvobození od platby daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti
Pokud zdědíte nemovitost po zůstaviteli, který splnil časový test, tedy nemovitost vlastnil nejméně 5 let (od 1. ledna 2021 10 let), nebo v nemovitosti nejméně 2 roky prokazatelně bydlel a jste v přímé dědické linii, potom daň z příjmu platit nemusíte.
Dědicové v přímé linii jsou manžel, manželka, děti, vnoučata, rodiče, prarodiče. Dědicové v nepřímé linii jsou sourozenci, tety, strýcové, neteře, synovci, nebo pak další, ještě vzdálenější příbuzní.
Osvobozeni od platby daně z příjmu nejsou dědicové v nepřímé linii. Těm se začíná časový test počítat až ode dne nabytí dědictví.
Časový test 10 let se týká nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021.
Osvobození od platby daně z příjmu se také vztahuje na všechny dědice, kteří finance získané prodejem zděděné nemovitosti použijí na řešení vlastního bydlení.
Kdy můžete nemovitost prodat
S nemovitostí můžete volně nakládat až po ukončení dědického řízení, kdy notář vydá usnesení o dědictví a to nabyde právní moci. Následně dojde k zápisu nového vlastníka do katastru. Teprve poté můžete uzavřít kupní smlouvu, převést vlastnictví nebo začít s rekonstrukcí. Pokud se dědicové vzdají práva na odvolání, nabyde usnesení o dědictví právní moci hned.
Časté situace a problémy
Neshody mezi dědici: Pokud se dědici nedohodnou, může dojít ke zdlouhavému řízení nebo k rozdělení nemovitosti na podíly.
Nemovitost zatížená hypotékou: Vše se řeší v rámci pozůstalosti a je třeba znát aktuální stav práv a závazků.
Nevyjasněné vlastnictví nebo zápisy v katastru: Doporučuje se konzultace s realitním odborníkem nebo právníkem.
Odhad nemovitosti pro dědické řízení
Odhad pro notáře může vypracovat realitní kancelář, odhadce nemovitostí, nebo soudní znalec.
Realitní makléři mají přehled o trhu, mohou poradit s dalším využitím nemovitosti. Odhady od realitní kanceláře stojí cca. 1500 Kč.
Odhadci nemovitostí běžně zpracovávají odhady za cenu přibližně 3 000 až 5 000 Kč, u složitějších nemovitostí může být cena i vyšší. Takové odhady mají větší váhu zejména v případech, kdy se dědicové chtějí mezi sebou dohodnout na finančním vypořádání.
Pro běžné dědické řízení, kde panuje shoda mezi dědici, zpravidla postačí odhad tržní ceny od zkušeného realitního makléře. V případech, kdy existuje riziko sporu, nebo si přejete, aby měl odhad větší právní sílu (např. pro účely vypořádání podílů), je vhodné rovnou zadat znalecký posudek. Pokud je nemovitost oceněna soudním znalcem, lze tento posudek v budoucnu využít i v případném soudním řízení. Cena se podle složitosti obvykle pohybuje mezi 5 000 až 20 000 Kč.
Cena odhadu nemovitosti pro dědické řízení
Odhad nemovitosti pro dědické řízení zpracovávám za 1 500 Kč u bytů, rodinných domů, chat, nebo pozemků.
U větších nemovitostí je cena 2 000 Kč. V případě odhadu více nemovitostí je cena dohodou.
Cena 1 500 Kč zahrnuje nemovitosti určené pro běžné bydlení, tedy typicky byt, rodinný dům, chata, případně pozemek. U nemovitostí s více byty, u činžovních domů a jiných větších nemovitostí je cena 2000 Kč. U velkých a atypických nemovitostí je cena domluvena individuálně.
Na nemovitost se přijedu podívat. Odhad obvykle vypracuji do několika pracovních dní a zasílám ho emailem ve formátu PDF. Poplatek za odhad nemovitosti pro dědické řízení se platí v hotovosti při prohlídce nemovitosti.
Po dohodě je možné odhad vypracovat i podle zaslaných fotografií a popisu nemovitosti
Máte zájem o vypracování odhadu pro dědické řízení?
Odhad nemovitosti vypracuji standardně do 5 pracovních dnů, snažím se však o co nejrychlejší dodání.
Hotový odhad nemovitosti vám zašlu e-mailem ve formátu PDF.
Po předchozí dohodě předávám i tištěnou verzi osobně, nebo ji lze poslat poštou.
V případě zájmu o odhad nemovitosti mi zavolejte, napište vzkaz, nebo pošlete email se základními informacemi o nemovitosti.
Jsem realitní makléř a zároveň i kvalifikovaný odhadce nemovitostí, zapsaný v živnostenském rejstříku s oprávněním oceňování majetku pro věci nemovité (vázaná živnost).
Pro účely dědického řízení zpracovávám zjednodušené odhady nemovitosti pro notáře za 1 500 Kč. Jedná se o odhady od realitní kanceláře.
Oceňuji byty, rodinné domy, chaty, garáže, stavební pozemky, nebo ornou půdu.
Pro účely dědického řízení mohu ocenit i činžovní domy, nebo větší celky nemovitostí.
Více o informací o odhadu nemovitosti pro notáře a dědické řízení najdete na odkazu zde: Odhad tržní ceny nemovitosti pro dědické řízení
