Odhad tržní ceny nemovitosti pro dědické řízení
Pokud je součástí dědického řízení nemovitost, požaduje notář předložení odhadu nemovitosti. Ten může vypracovat realitní kancelář a v některých případech i zdarma. Odhad tržní ceny slouží jako podklad pro stanovení odměny pro notáře.
Co potřebujete k dědickému řízení a jak probíhá?
Dědické řízení probíhá vždy před soudem, který na základě výzvy z matričního úřadu zahájí dědické řízení. Soud stanoví notáře, který bude dědické řízení vyřizovat. Notáře si nemohou dědicové vybírat, vždy jim bude přidělen soudem. Notář sám kontaktuje dědice a předvolá je k projednání dědictví. Pokud je předmětem dědického řízení nemovitost, požaduje notář vždy předložení odhadu nemovitosti. Na základě tohoto odhadu se stanoví cena, kterou zaplatíte jako odměnu notáři. Odhad se dále použije i jako podklad pro výpočet, pokud se některý z dědiců rozhodne vyplatit ostatní. Dědické řízení je ukončeno vydáním usnesení soudu o dědictví, který notář vloží do katastru nemovitostí a na základě toho dojde k převodu nemovitosti na dědice.
Kolik notáři zaplatíte?
Odměna notáře se počítá z hodnoty majetku. V roce 2023 je odměna notáře za dědické řízení stanovena takto:
- z prvních 500 000 Kč je odměna notáře 2 %, vždy nejméně 2000 Kč
- z přebývající částky až do 1 000 000 Kč 0,9 %
- z přebývající částky až do 3 000 000 Kč 0,5 %
- z přebývající částky až do 30 000 000 Kč 0,1 %
- z přebývající částky až do 100 000 000 Kč 0,05 %
Hodnota dědictví nad 100 000 000 Kč se již nezapočítává. K uvedené odměně notáře se dále připočítává DPH ve výši 21 %
Pro příklad tedy odměna notáře včetně DPH
- u nemovitosti v hodnotě 1 000 000 Kč činí 17 545 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 3 000 000 Kč činí 29 645 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 5 000 000 Kč činí 32 065 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 10 000 000 Kč činí 38 115 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 15 000 000 Kč činí 44 165 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 20 000 000 Kč činí 50 215 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 100 000 000 Kč činí 104 665 Kč
Dědická daň
Dědická daň je od roku 2014 zrušena.
Oznamovací povinost finančnímu úřadu
Pokud během jednoho roku zdědíte daňově osvobozený příjem vyšší než 5 mil Kč, je vaší povinností tuto skutečnost oznámit místně příslušnému finančnímu úřadu.
Daň z příjmu z prodeje zděděné nemovitosti
Daň z příjmu se při prodeji zděděné nemovitosti ve většině případů neplatí. Existuje spousta výjimek, kdy jste od daně z příjmu osvobozeni. Povinnost platby daně z příjmu se vztahuje především na situace, kdy zůstavitel vlastnil nemovitost pouze krátce, nežil v ní, nebo u dědiců v řadě nepřímé. Základem pro výpočet daně je potom rozdíl mezi prodejní cenou a odhadem ceny nemovitosti pro dědické řízení. Od tohoto rozdílu si můžete dále odečíst i náklady s nemovitostí spojené, tedy např. provize realitní kanceláře, odměnu advokáta, nebo náklady na rekonstrukci nemovitosti. Z vypočteného základu se platí u fyzických osob daň ve výši 15 %. Daňové přiznání se podává do 31 března následujícího roku a příjem z prodeje zděděné nemovitosti je ostatní příjem dle § 10.
Příklad: zdědíte nemovitost, na kterou byl vypracovaný odhad ceny pro dědické řízení ve výši 3 000 000 Kč, nevztahuje se na vás žádná výjimka osvobození od daně z příjmu a tuto nemovitost následně vymalujete a provedete drobné opravy v hodnotě 50 000 Kč. Realitní kancelář následně tuto nemovitost prodá za 3 500 000 Kč a její provize je 100 000 Kč. Odměna notáře byla 29 645 Kč. Základ daně je tedy: 3 500 000 – 3 000 000 – 50 000 – 100 000 – 29 645 = 320 355 Kč. Výše daně z příjmu činí 15 % z daňového základu 320 355 Kč, tedy 48 053 Kč.
Osvobození od platby daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti
Pokud zdědíte nemovitost po zůstaviteli, který splnil časový test, tedy nemovitost vlastnil nejméně 5 let (od 1. ledna 2021 10 let), nebo v nemovitosti nejméně 2 roky prokazatelně bydlel a jste v přímé dědické linii, potom daň z příjmu platit nemusíte.
Dědicové v přímé linii jsou manžel, manželka, děti, vnoučata, rodiče, prarodiče. Dědicové v nepřímé linii jsou sourozenci, tety, strýcové, neteře, synovci, nebo pak další, ještě vzdálenější příbuzní.
Osvobozeni od platby daně z příjmu nejsou dědicové v nepřímé linii. Těm se začíná časový test počítat až ode dne nabytí dědictví.
Časový test 10 let se týká nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021.
Osvobození od platby daně z příjmu se také vztahuje na všechny dědice, kteří finance získané prodejem zděděné nemovitosti použijí na řešení vlastního bydlení.
* Cena 1200 Kč zahrnuje nemovitosti určené pro běžné bydlení, tedy typicky byt, rodinný dům, chata, případně pozemek. U nemovitostí s více byty, u činžovních domů a jiných větších nemovitostí je cena 1900 Kč. U velkých a atypických nemovitostí je cena domluvena individuálně. Poplatek za odhad nemovitosti pro dědické řízení se platí v hotovosti při prohlídce nemovitosti. Pokud následně zprostředkuji prodej nemovitosti, je poplatek za odhad vrácen.
Odhad tržní ceny nemovitosti zpracovávám převážně v Praze a dojezdovém okolí východním směrem
- Praha západ (Roztoky, Hostivice, Rudná, Černošice, Řevnice)
- Praha východ (Čelákovice, Úvaly, Říčany, Velké Popovice, Mnichovice)
- Beroun
- Kladno
- Mělník (Kralupy nad Vltavou, Neratovice, Kokořín)
- Mladá Boleslav (Benátky nad Jizerou, Mnichovo Hradiště)
- Nymburk (Lysá nad Labem, Milovice, Poděbrady)
- Kolín (Český Brod, Kouřim)
- Kutná Hora (Čáslav, Uhlířské Janovice)
- Benešov
Stavební i nestavební pozemky větší výměry, průmyslové nebo komerční objekty, i jiné nemovitosti překračující rámec běžného bydlení řeším vždy individuálně a i ve větších vzdálenostech od Prahy
Máte zájem o vypracování odhadu pro dědické řízení?
Michal Nesrsta, DiS.
realitní makléř
tel. 608 217 802
michal.nesrsta@realitni-makler.eu
