Odhad tržní ceny nemovitosti pro dědické řízení
Pokud je součástí dědického řízení nemovitost, požaduje notář předložení odhadu nemovitosti. Ten může vypracovat i realitní kancelář. Odhad tržní ceny slouží jako podklad pro stanovení odměny pro notáře.
Odhady ceny nemovitosti pro dědické řízení zpracovávám od 1 400 Kč a obvykle do tří pracovních dní.
Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení
Dědické řízení u nemovitosti začíná pro dědice tím, že předloží notáři odhad tržní ceny nemovitosti. Tento odhad obvykle stačí zaslat notáři emailem, ještě před projednáním dědictví v kanceláři notáře. Případně ho lze předložit i v papírové podobě při tomto projednání.
Odhad tržní ceny nemovitosti je určený především pro stanovení odměny notáře, která se počítá z hodnoty nemovitosti.
Dále může být využitý jako podklad pro vzájemné vyrovnání mezi dědici (pokud se na ceně v odhadu nemovitosti vzájemně shodnou). Při prodeji zděděné nemovitosti má vliv i na výši daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Tato daň se ve většině případů neplatí (týká se to jen někdy dědiců v nepřímé řadě, nebo pokud zůstavitel vlastnil nemovitost jen krátce). Osvobození od daně z příjmu je také, pokud finance získané prodejem použijí dědicové na řešení vlastního bydlení. Pokud osvobození od daně není, tak se daň z příjmu platí z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou v odhadu nemovitosti pro dědické řízení.
Odhad tržní ceny nemovitosti pro dědické řízení předložený notáři může být buď znalecký posudek od soudního znalce, nebo od roku 2014 odhad tržní ceny od realitního makléře, nebo realitní kanceláře. Rozdíl mezi odhady znalce a realitního makléře může být jen v případě soudních sporů mezi dědici, kdy se znalecký posudek od znalce dá využít i při rozdělení a vypořádání soudem. Realitní makléři jsou oproti znalcům naopak v každodenním styku se zájemci o nemovitosti a mají lepší cit a odhad pro stanovení reálné tržní ceny a případné změny probíhající na realitním trhu.
Cena znaleckého posudku od soudního znalce je obvykle 3 000 – 8 000 Kč, zaleží na nemovitosti a především její velikosti. U větších nemovitostí jako jsou domy s více byty, činžovní domy, komerční nemovitosti apod. může být cena i vyšší. Ceny odhadů tržní ceny nemovitosti od realitních makléřů začínají od 1 400 Kč.
Co potřebujete k dědickému řízení a jak probíhá?
Dědické řízení probíhá vždy před soudem, který na základě výzvy z matričního úřadu zahájí dědické řízení. Soud stanoví notáře, který bude dědické řízení vyřizovat. Notáře si nemohou dědicové vybírat, vždy jim bude přidělen soudem. Notář sám kontaktuje dědice a předvolá je k projednání dědictví. Pokud je předmětem dědického řízení nemovitost, požaduje notář vždy předložení odhadu nemovitosti. Obvykle ho stačí předem zaslat emailem v elektronické podobě, popř. přinést na projednání vytištěný. Na základě tohoto odhadu se stanoví cena, kterou zaplatíte jako odměnu notáři. Odhad se dále použije i jako podklad pro výpočet, pokud se některý z dědiců rozhodne vyplatit ostatní. Dědické řízení je ukončeno vydáním usnesení soudu o dědictví, který notář vloží do katastru nemovitostí a na základě toho dojde k převodu nemovitosti na dědice.
Kolik notáři zaplatíte?
Odměna notáře se počítá z hodnoty majetku. V roce 2024 je odměna notáře za dědické řízení stanovena takto:
- z prvních 500 000 Kč je odměna notáře 2 %, vždy nejméně 2000 Kč
- z přebývající částky až do 1 000 000 Kč 0,9 %
- z přebývající částky až do 3 000 000 Kč 0,5 %
- z přebývající částky až do 30 000 000 Kč 0,1 %
- z přebývající částky až do 100 000 000 Kč 0,05 %
Hodnota dědictví nad 100 000 000 Kč se již nezapočítává. K uvedené odměně notáře se dále připočítává DPH ve výši 21 %
Pro příklad tedy odměna notáře včetně DPH
- u nemovitosti v hodnotě 1 000 000 Kč činí 17 545 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 3 000 000 Kč činí 29 645 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 5 000 000 Kč činí 32 065 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 10 000 000 Kč činí 38 115 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 15 000 000 Kč činí 44 165 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 20 000 000 Kč činí 50 215 Kč
- u nemovitosti v hodnotě 100 000 000 Kč činí 104 665 Kč
Dědická daň
Dědická daň je od roku 2014 zrušena.
Oznamovací povinost finančnímu úřadu
Pokud během jednoho roku zdědíte daňově osvobozený příjem vyšší než 5 mil Kč, je vaší povinností tuto skutečnost oznámit místně příslušnému finančnímu úřadu.
Daň z příjmu z prodeje zděděné nemovitosti
Daň z příjmu se při prodeji zděděné nemovitosti ve většině případů neplatí. Existuje spousta výjimek, kdy jste od daně z příjmu osvobozeni. Povinnost platby daně z příjmu se vztahuje především na situace, kdy zůstavitel vlastnil nemovitost pouze krátce, nežil v ní, nebo u dědiců v řadě nepřímé. Základem pro výpočet daně je potom rozdíl mezi prodejní cenou a odhadem ceny nemovitosti pro dědické řízení. Od tohoto rozdílu si můžete dále odečíst i náklady s nemovitostí spojené, tedy např. provize realitní kanceláře, odměnu advokáta, nebo náklady na rekonstrukci nemovitosti. Z vypočteného základu se platí u fyzických osob daň ve výši 15 %. Daňové přiznání se podává do 31 března následujícího roku a příjem z prodeje zděděné nemovitosti je ostatní příjem dle § 10.
Příklad: zdědíte nemovitost, na kterou byl vypracovaný odhad ceny pro dědické řízení ve výši 3 000 000 Kč, nevztahuje se na vás žádná výjimka osvobození od daně z příjmu a tuto nemovitost následně vymalujete a provedete drobné opravy v hodnotě 50 000 Kč. Realitní kancelář následně tuto nemovitost prodá za 3 500 000 Kč a její provize je 100 000 Kč. Odměna notáře byla 29 645 Kč. Základ daně je tedy: 3 500 000 – 3 000 000 – 50 000 – 100 000 – 29 645 = 320 355 Kč. Výše daně z příjmu činí 15 % z daňového základu 320 355 Kč, tedy 48 053 Kč.
Osvobození od platby daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti
Pokud zdědíte nemovitost po zůstaviteli, který splnil časový test, tedy nemovitost vlastnil nejméně 5 let (od 1. ledna 2021 10 let), nebo v nemovitosti nejméně 2 roky prokazatelně bydlel a jste v přímé dědické linii, potom daň z příjmu platit nemusíte.
Dědicové v přímé linii jsou manžel, manželka, děti, vnoučata, rodiče, prarodiče. Dědicové v nepřímé linii jsou sourozenci, tety, strýcové, neteře, synovci, nebo pak další, ještě vzdálenější příbuzní.
Osvobozeni od platby daně z příjmu nejsou dědicové v nepřímé linii. Těm se začíná časový test počítat až ode dne nabytí dědictví.
Časový test 10 let se týká nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021.
Osvobození od platby daně z příjmu se také vztahuje na všechny dědice, kteří finance získané prodejem zděděné nemovitosti použijí na řešení vlastního bydlení.
Cena odhadu nemovitosti pro dědické řízení
Odhad nemovitosti pro dědické řízení zpracovávám za 1 400 Kč u bytů, rodinných domů, chat, nebo pozemků.
U větších nemovitostí je cena 2 000 Kč. V případě odhadu více nemovitostí je cena dohodou.
Cena 1 400 Kč zahrnuje nemovitosti určené pro běžné bydlení, tedy typicky byt, rodinný dům, chata, případně pozemek. U nemovitostí s více byty, u činžovních domů a jiných větších nemovitostí je cena 2000 Kč. U velkých a atypických nemovitostí je cena domluvena individuálně.
Na nemovitost se většinou přijedu podívat. Odhad vypracuji do tří pracovních dní a zasílám ho emailem ve formátu PDF. Poplatek za odhad nemovitosti pro dědické řízení se platí v hotovosti při prohlídce nemovitosti. Pokud následně zprostředkuji prodej nemovitosti, je poplatek za odhad vrácen. Po dohodě je možné odhad vypracovat i podle zaslaných fotografií a popisu nemovitosti.
Odhad tržní ceny nemovitosti zpracovávám převážně v Praze a dojezdovém okolí východním směrem
- Praha západ (Roztoky, Hostivice, Rudná, Černošice, Řevnice)
- Praha východ (Čelákovice, Úvaly, Říčany, Velké Popovice, Mnichovice)
- Beroun
- Kladno
- Mělník (Kralupy nad Vltavou, Neratovice, Kokořín)
- Mladá Boleslav (Benátky nad Jizerou, Mnichovo Hradiště)
- Nymburk (Lysá nad Labem, Milovice, Poděbrady)
- Kolín (Český Brod, Kouřim)
- Kutná Hora (Čáslav, Uhlířské Janovice)
- Benešov
Stavební i nestavební pozemky větší výměry, průmyslové nebo komerční objekty, i jiné nemovitosti překračující rámec běžného bydlení řeším vždy individuálně a i ve větších vzdálenostech od Prahy
Máte zájem o vypracování odhadu pro dědické řízení?
Plánujete nemovitost v budoucnu prodat? Stáhněte si ebook o tom, jak nemovitost prodat a neudělat přitom chyby, které opakovaně dělá většina samostatných prodejců. Zbytečně se tak prodlužuje prodej nemovitosti a nakonec se nemovitost prodá za méně, než bylo skutečně možné.
- návod, jak si prodat nemovitost
- co udělat před prodejem nemovitosti
- jak stanovit prodejní cenu
- jak prodej nemovitosti probíhá
- jak dlouho celý prodej trvá
- co je cyklus realitního trhu
- proč se v některém roce neprodává a v jiném letí ceny nahoru
- jaká jsou rizika spojená s prodejem nemovitosti a jak se jim vyhnout
