Odhad ceny nemovitosti při darování
Darujete byt, rodinný dům, chatu nebo pozemek? Přestože odhad ceny nemovitosti není ve většině případů povinnou přílohou darovací smlouvy, je často velmi rozumné nechat si hodnotu nemovitosti určit právě ke dni darování.
Odhad vytvoří písemný doklad o tom, jakou měla nemovitost v době převodu hodnotu. To může být důležité zejména tehdy, pokud obdarovaný nemovitost později prodá, nebo se bude majetkově vypořádávat s dalšími členy rodiny.
Jsem kvalifikovaný odhadce nemovitostí, zapsaný v živnostenském rejstříku s oprávněním oceňování majetku pro věci nemovité (vázaná živnost).
Cena odhadu nemovitosti
- garáž, orná půda nebo nestavební pozemek: 3 000 Kč
- byt, chata, kancelář nebo stavební pozemek: 3 500 Kč
- rodinný dům nebo chalupa: 5 000 Kč.
U více nemovitostí, atypických objektů a větších nemovitostí stanovím cenu předem dohodou.
Uvedené ceny jsou konečné a nic dalšího se k nim nepřipočítává.
U nemovitostí v Praze a běžném dojezdovém okolí neúčtuji zvlášť cestovné.
Je odhad při darování nemovitosti povinný?
Ve většině běžných případů povinný není. Pro převod vlastnického práva v katastru nemovitostí zpravidla potřebujete především správně sepsanou darovací smlouvu a návrh na vklad. Katastrální úřad běžně nepožaduje, aby byl k darovací smlouvě přiložen odhad nebo znalecký posudek.
To ale neznamená, že ocenění nemovitosti nemá význam. Odhad nemovitosti není potřeba jen kvůli samotnému převodu. Jeho hlavním účelem je doložit hodnotu nemovitosti ke konkrétnímu datu a předejít problémům, které mohou vzniknout až po několika letech.
Proč si nechat nemovitost při darování ocenit?
1. Odhad může výrazně snížit daň při pozdějším prodeji
Nejdůležitějším důvodem je případný budoucí prodej darované nemovitosti.
Pokud obdarovaný nemovitost prodá a příjem z prodeje nebude osvobozen od daně z příjmů, může proti prodejní ceně uplatnit jako výdaj hodnotu nemovitosti stanovenou ke dni jejího nabytí.
U bezúplatně nabyté nemovitosti zákon vychází z ceny určené podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí. Právě proto je vhodné mít řádně zpracovaný odhad, který uvádí datum ocenění, popis nemovitosti, její tehdejší stav, použité podklady a způsob stanovení hodnoty.
Příklad: Rodiče darují dítěti byt, jehož obvyklá cena je ke dni darování 6 000 000 Kč. Obdarovaný byt následně prodá za 6 800 000 Kč a nesplní žádnou z podmínek pro osvobození příjmu z prodeje. Při výpočtu základu daně se nevychází z celé prodejní ceny 6 800 000 Kč. Jako výdaj lze za splnění zákonných podmínek uplatnit hodnotu bytu ke dni darování, tedy 6 000 000 Kč. Zohlednit lze také další prokazatelné výdaje související například s rekonstrukcí a prodejem.
Bez odhadu nemovitosti, tedy bez doložené hodnoty nemovitosti ke dni darování může být pozdější prokazování daňového výdaje podstatně složitější.
2. Vlastnická doba dárce se při darování automaticky nezapočítává
U nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021 je příjem z prodeje zpravidla osvobozen od daně z příjmů, pokud mezi nabytím vlastnického práva a prodejem uplyne více než deset let. U nemovitostí nabytých nejpozději 31. prosince 2020 se uplatňuje původní pětiletý časový test. Pro obdarovaného je rozhodující okamžik, kdy nemovitost nabyl on, nikoliv kdy ji původně koupil nebo postavil dárce.
Při dědění od příbuzného v přímé linii nebo od manžela se za určitých podmínek do časového testu započítává také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. U darování však zákon takové obecné započtení doby vlastnictví dárce nestanoví.
Obdarovanému proto zpravidla začíná běžet jeho vlastní časový test až nabytím nemovitosti. Pokud by ji prodal dříve a nesplnil jinou podmínku osvobození, například podmínku bydliště nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu, může být příjem z prodeje zdanitelný.
Právě v takové situaci je správně stanovená hodnota ke dni darování velmi důležitá.
3. Odhad může být potřebný při darování mimo rodinu
Samostatná darovací daň již v České republice neexistuje. Bezúplatný příjem se posuzuje podle zákona o daních z příjmů.
Dary mezi blízkými příbuznými jsou zpravidla od daně z příjmů osvobozeny. Osvobození se vztahuje například na darování mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, mezi manželi a na další vztahy uvedené v zákoně. Za stanovených podmínek může být osvobozen také dar od osoby, se kterou obdarovaný nejméně jeden rok žil ve společně hospodařící domácnosti.
Pokud ale dar nesplňuje podmínky osvobození, může jeho hodnota představovat zdanitelný příjem obdarovaného. Ocenění potom slouží ke stanovení hodnoty tohoto nepeněžního příjmu.
Typickým příkladem může být darování nemovitosti mezi osobami, které nejsou příbuzné a nesplňují ani podmínku společné domácnosti. Daňové důsledky je v takovém případě vhodné předem konzultovat s daňovým poradcem.
4. Odhad pomáhá při spravedlivém rozdělení rodinného majetku
Rodiče někdy darují jednomu dítěti byt a druhému dítěti pozemek, finanční prostředky nebo jiný majetek. Bez odborného ocenění může každá strana vnímat hodnotu darů jinak.
Odhad poskytne nestranný podklad pro rodinnou dohodu. Pomůže určit:
- hodnotu celé nemovitosti
- hodnotu převáděného spoluvlastnického podílu
- případný rozdíl mezi majetkem darovaným jednotlivým dětem
- výši finančního dorovnání mezi členy rodiny.
Je vhodné nechat nemovitost ocenit ještě před podpisem smluv, dokud lze způsob rozdělení majetku upravit po dohodě všech zúčastněných.
5. Hodnota nemovitosti může být důležitá při budoucím sporu
V době darování mohou být vztahy v rodině bezproblémové. Situace se ale může později změnit. Odhad může pomoci při sporech mezi sourozenci, při rozvodu obdarovaného, při vypořádání spoluvlastnictví nebo při řešení dalších majetkových nároků.
Odhad samozřejmě nenahrazuje darovací smlouvu ani právní posouzení konkrétního případu. Poskytuje však písemný a přezkoumatelný podklad o hodnotě nemovitosti v době převodu.
Čím delší doba od darování uplyne, tím obtížnější bývá zpětně zjistit, v jakém stavu nemovitost byla a jaké ceny byly v daném místě obvyklé.
Je nutný znalecký posudek?
Pro běžné darování nemovitosti znalecký posudek od soudního znalce zpravidla potřeba není. Ve většině případů postačí písemný odhad zpracovaný kvalifikovaným odhadcem. Znalecký posudek je vhodné zvážit především tehdy, pokud mezi účastníky existuje nebo hrozí majetkový spor a ocenění má být následně použito v soudním řízení.
Lze hodnotu nemovitosti určit i zpětně?
Ano, zpětné ocenění je možné, ale bývá obtížnější. Je nutné dohledávat stav nemovitosti a situaci na trhu k historickému datu.
Problém může nastat, pokud mezitím proběhla rekonstrukce, změnila se výměra nebo využití nemovitosti, došlo k rozdělení pozemku nebo nejsou dostupné fotografie a další podklady zachycující původní stav.
Proto je přesnější a obvykle také jednodušší nechat odhad zpracovat přímo v době darování.
Jak probíhá návštěva odhadce nemovitosti
Domluva termínu
Kontaktujte mě telefonicky nebo e-mailem s informacemi o nemovitosti, kterou chcete ocenit.
Následně si spolu domluvíme termín prohlídky tak, aby vám vyhovoval. Cestovné k ceně odhadu nepřipočítávám, pokud se nemovitost nachází v Praze nebo v dojezdovém okolí.
Prohlídka nemovitosti
Během osobní návštěvy prohlédnu celou nemovitost, včetně:
- Exteriéru – stav fasády, střechy, oken, pozemku a jeho využití.
- Interiéru – dispozice bytu či domu, stav podlah, dveří, oken, elektroinstalace, vytápění a dalších zařízení.
- Příslušenství – sklepy, balkony, garáže, technické místnosti, případně zahradu.
Během prohlídky pořídím několik fotografií a zaměřím jednotlivé místnosti. Zajímám se také o rok výstavby a případné rekonstrukce či modernizace.
Délka návštěvy závisí na velikosti a složitosti nemovitosti, obvykle 30–60 minut.
Objednávka odhadu
Pro objednání odhadu mi zavolejte, napište vzkaz nebo pošlete e-mail se základními informacemi o nemovitosti.
Odhad nemovitosti vypracuji standardně do 5 pracovních dnů od prohlídky, snažím se však o co nejrychlejší dodání.
Hotový odhad vám zašlu e-mailem ve formátu PDF.
Po předchozí dohodě předávám i tištěnou verzi osobně, nebo ji lze poslat poštou.
608 217 802
mezi 10:00 – 19:00 hod.
Email:
michal.nesrsta@realitni-makler.eu