Prodej zděděného domu: jak se domluvit, určit cenu a připravit nemovitost k prodeji
Zdědili jste dům a zvažujete jeho prodej? Prodej domu s více vlastníky přináší řadu otázek. Přečtěte si, jak určit reálnou cenu, domluvit se s ostatními dědici a připravit nemovitost k prodeji. Dozvíte se také, zda se vyplatí rekonstrukce a kdy je potřeba řešit daň z příjmů.
Prodej domu z dědictví
Zdědit dům po rodičích nebo prarodičích znamená převzít také starost o jeho další osud. Možná máte vlastní bydlení, nemovitost je daleko nebo by její rekonstrukce vyžadovala příliš mnoho peněz. Pokud je dědiců více, přidává se otázka, jak se spravedlivě domluvit.
Před prodejem zděděného domu je potřeba vyjasnit vlastnictví, zjistit reálnou cenu a dohodnout se na společném postupu. Dobrá příprava pomůže předejít zbytečným výdajům, rodinným sporům i prodeji pod cenou.
Kdy můžete dům prodat?
Pro běžný prodej je nejpřehlednější vycházet z pravomocného usnesení o dědictví a odpovídajícího zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí. Je tak doložené, kdo dům nabyl a v jakém podílu.
Prodej před skončením dědického řízení není za všech okolností vyloučený, má však zvláštní pravidla.
S přípravou ale nemusíte čekat až na konec řízení. Můžete shromáždit dokumentaci, nechat posoudit cenu domu a probrat s ostatními dědici, zda chcete nemovitost prodat, pronajímat nebo si ji ponechat. Nakládání s vybavením a dalšími věcmi z pozůstalosti přitom nejprve domluvte s osobou, která ji spravuje.
Podrobněji se průběhu dědictví věnuji v článku Nemovitost a dědické řízení.
Dům zdědilo více lidí. Nejdříve se domluvte, co s ním
Jeden ze sourozenců chce peníze co nejdříve, druhý by dům rád pronajímal a třetí zvažuje, že se do něj nastěhuje. Každá z těchto představ může být pochopitelná. Problém vzniká, pokud se začne připravovat prodej, aniž by existovala shoda.
Než dům nabídnete, vyjasněte si:
- Zda ho chcete prodat jako celek, nebo si ho někdo ponechá a ostatní vyplatí.
- Jakou cenu považujete za přijatelnou a z jakých podkladů vycházíte.
- Kdo bude do prodeje platit provoz, pojištění a nezbytnou údržbu.
- Kdo bude komunikovat se zájemci a organizovat prohlídky.
- Jak budete schvalovat nabídky kupujících a případné změny ceny.
K dobrovolnému prodeji celého domu je potřeba součinnost všech vlastníků. Jeden spoluvlastník nemůže sám rozhodnout o prodeji podílů ostatních. Základní pravidla spoluvlastnictví obsahuje občanský zákoník.
Nezávislé ocenění může dát rodinnému jednání společný základ. Snáze se diskutuje nad doloženou hodnotou než nad rozdílnými představami, které vycházejí ze vzpomínek nebo z několika inzerátů.
Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení
Nevíte, jakou cenu má zděděný dům a kde začít? Na bezplatné úvodní schůzce probereme jeho hodnotu, situaci na trhu i další postup. Pomohu vám také s odhadem pro notáře. Zavolejte mi na 608 217 802. Jsem realitní makléř a zároveň i kvalifikovaný odhadce nemovitostí. Více info najdete v článku Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení.
Je cena z dědického řízení vhodná i pro prodej?
Ocenění použité v dědickém řízení může být užitečným podkladem. Pro stanovení nabídkové ceny je ale důležité vědět, k jakému datu vzniklo, jak podrobně byl dům posouzen a zda se mezitím nezměnil jeho stav nebo situace na trhu.
Mezi úmrtím původního vlastníka a zahájením prodeje mohou uplynout měsíce i delší doba. Dům může zůstat neobývaný, objeví se závady nebo se změní poptávka v dané lokalitě.
Při přípravě prodeje proto doporučuji znovu prověřit zejména:
- technický stav domu a rozsah potřebných oprav
- skutečnou výměru a využitelnost prostor,
právní přístup a napojení na sítě - velikost a možnosti využití pozemku
- právní přístup a napojení na sítě
- omezení vlastnického práva a případné užívání dalšími osobami
- ceny srovnatelných nemovitostí a podmínky jejich prodeje.
Cena v inzerátu jiného domu sama o sobě nedokládá, za kolik se podobná nemovitost skutečně prodá. Rozhoduje také stav, poloha, pozemek a další rozdíly, které z fotografií nemusí být patrné.
Jako realitní makléř a odhadce vám mohu pomoci určit cenu a navrhnout, s jakou nabídkovou cenou vstoupit na trh. Více najdete na stránce Odhad ceny nemovitosti.
Vyplatí se zděděný dům před prodejem rekonstruovat?
Rozsáhlou rekonstrukci bych bez předchozího porovnání nákladů a očekávané prodejní ceny nezahajoval. Peníze vložené do nové kuchyně, koupelny nebo podlah se nemusí při prodeji vrátit. Budoucí majitel navíc může mít jinou představu o dispozici i vybavení.
U domu určeného k celkové rekonstrukci doporučuji nejprve zvážit jednodušší přípravu:
- odstranit nepotřebné věci po dohodě vlastníků
- uklidit a umožnit přístup do všech místností
- posekat zahradu a zpřístupnit vedlejší stavby
- zajistit dostatek světla pro fotografování a prohlídky
- řešit závady, které způsobují další poškozování domu.
Jiný význam má oprava zatékající střechy a jiný výměna starší, ale funkční kuchyně. První může chránit hodnotu nemovitosti, druhá nemusí odpovídat potřebám kupujícího.
Cílem přípravy je ukázat skutečný stav a možnosti domu. Vlhkost, praskliny nebo jiné závady je potřeba prověřit a srozumitelně popsat. Kosmetické zakrytí problémů může později zkomplikovat celý obchod.
Než se dům prodá, nezapomeňte na jeho provoz
Pokud dům zůstane prázdný, domluvte se, kdo ho bude pravidelně kontrolovat a hradit nezbytné náklady.
Ověřte pojištění, zajistěte potřebné větrání a podle technického stavu také ochranu rozvodů před mrazem.
Zatékání nebo únik vody mohou v neobývaném domě zůstat dlouho bez povšimnutí.
Průběžně si evidujte společné výdaje, abyste při jejich pozdějším vypořádání vycházeli z konkrétních dokladů.
U starého domu může být důležitá také hodnota pozemku
Zděděná nemovitost nemusí být zajímavá jen pro rodinu, která hledá bydlení. U větší zahrady, vhodného přístupu nebo určité polohy může cenu ovlivnit možnost další výstavby.
Než dům označíte pouze jako „starý dům k rekonstrukci“, vyplatí se zjistit, zda pozemek nenabízí další využití. To je potřeba ověřit podle územního plánu, přístupu, kapacity sítí a dalších podmínek konkrétního místa.
Velká zahrada automaticky neznamená další stavební parcelu. Ověřená možnost rozdělení nebo výstavby ale může změnit okruh kupujících i prodejní postup.
Této otázce se věnuji také v článku Jak zjistit tržní cenu stavebního pozemku.
Jaké podklady si připravit?
U zděděného domu nemusíte mít všechny informace, které znal původní majitel. Proto doporučuji ještě před vyklízením projít složky, zásuvky a uložené dokumenty.
Pro přípravu prodeje se hodí zejména:
- pravomocné usnesení o dědictví, nebo aktuální list vlastnictví
- stavební dokumentace a půdorysy
- doklady k povolení a užívání domu i jeho přístaveb
- informace o opravách a rekonstrukcích,
dostupné revize a dokumentace technických zařízení - přehled provozních nákladů
- smlouvy týkající se nájmu, přístupu nebo užívání nemovitosti
- průkaz energetické náročnosti, pokud je k dispozici
Chybějící podklad nemusí znamenat, že dům nelze prodat. Je ale potřeba včas zjistit, co se musí doplnit, a prověřit také povinnosti týkající se energetické náročnosti.
Zvláštní pozornost si zaslouží přístavby, podkrovní místnosti a vedlejší stavby. Je vhodné porovnat skutečný stav s dostupnou dokumentací a evidencí. Nejasnosti bývá snazší řešit před zahájením prodeje než těsně před podpisem smlouvy.
Platí se při prodeji zděděného domu daň?
Osvobození samotného dědictví od daně z příjmů neznamená automaticky osvobozený následný prodej.
U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se pro osvobození podle délky vlastnictví standardně posuzuje desetiletý časový test. U dřívějšího nabytí se uplatňuje původní pětiletý test.
Při dědictví po příbuzném v přímé řadě, například rodiči nebo prarodiči, nebo po manželovi se započítává také doba vlastnictví zůstavitele. U dědictví po sourozenci, tetě či strýci toto započtení neplatí. Osvobození může za určitých podmínek vycházet také z bydliště nebo použití prostředků na vlastní bytovou potřebu; zde záleží i na lhůtách a oznamovacích povinnostech.
Pokud prodej osvobozený není, daň se nemusí počítat z celé prodejní ceny. U běžného zděděného domu lze jako výdaj uplatnit cenu určenou podle oceňovacích předpisů ke dni nabytí a další uznatelné výdaje. U odpisované nemovitosti se postup může lišit. Pravidla obsahuje § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů.
Daňovou situaci doporučuji ověřit před prodejem s daňovým poradcem. U více dědiců se posuzuje u každého zvlášť.
Jak připravit bezpečný průběh prodeje?
Vedle ceny je potřeba domluvit také podmínky obchodu. Rozhoduje způsob financování kupujícího, termín úhrady, předání domu i to, jaké vybavení v nemovitosti zůstane.
Doporučuji nechat kupní smlouvu a úschovu peněz připravit právníkem podle konkrétní situace. U více prodávajících má být jasně stanoveno, komu a za jakých podmínek budou peníze vyplaceny.
Předání domu by mělo zachytit stav měřidel, počet klíčů, předané dokumenty a případné další dohody. Dobře připravený prodej pokračuje až k předání nemovitosti a vypořádání souvisejících záležitostí.
Příběhy z praxe: co může zkomplikovat prodej nemovitosti a jak hledat řešení
Při prodeji domu nebo chaty se někdy objeví problém, o kterém majitel dlouho nevěděl nebo mu nepřikládal velký význam. Přístup přes sousední pozemek, nepovolená úprava domu nebo přístavba mohou zkomplikovat financování kupujícího i samotný prodej. Následující tři případy jsem řešil při své práci realitního makléře. Ukazují, proč se vyplatí prověřit nemovitost ještě před jejím nabídnutím.
Chata s přístupem přes pozemek sousedů
Při prodeji jedné chaty jsme řešili přístupovou cestu, která patřila sousedům. Přístup nebyl zajištěný věcným břemenem a pro banky to představovalo překážku při financování koupě. Sousedé se přitom o jeho zřízení nechtěli vůbec bavit.
Řešení nakonec přinesl způsob financování. Chatu koupil zájemce, který mohl bance nabídnout do zástavy jinou svou nemovitost — byt, ve kterém bydlel. Díky tomu se podařilo koupi financovat a prodej dokončit.
Změna zástavy však nevyřešila právní přístup k chatě. Vyřešila konkrétní problém s financováním. Je proto důležité rozlišovat, zda jsme odstranili závadu nemovitosti, nebo našli kupujícího, který ji za daných podmínek přijme. Kupující může požadovat slevu na nemovitosti s tím, že mu tato právní komplikace nevadí, nebo si jí vyřeší sám právní cestou.
Obytné podkroví, které nebylo zkolaudované
U dalšího rodinného domu si majitel vybudoval obytné podkroví, ale neměl jeho užívání řádně povolené. Prostory fakticky sloužily k bydlení, ale byly vybudované bez stavebního povolení a kolaudace. Při financování koupě na tuto nesrovnalost narazila banka.
Bylo potřeba začít komunikovat se stavebním úřadem a zjistit, jaké kroky bude vyžadovat. V tomto případě se podařilo potřebné záležitosti dořešit a obytné podkroví zlegalizovat. Tím se odstranila konkrétní překážka, kterou banka při posuzování nemovitosti zjistila.
To, že se určitá část domu dlouhá léta používá k bydlení, ještě samo o sobě nedokládá, že je její užívání povolené. U starších domů proto doporučuji porovnat skutečné provedení s dostupnou stavební dokumentací. Především před rokem 1989 se řada přestaveb rodinných domů dělala svépomocí a bez platných povolení.
Přístřešek a terasa překročily povolenou zastavěnost
Při prodeji jiného rodinného domu se ukázal problém s přístavbami, které majitel provedl na pozemku. Postavil přístřešek pro auto a k domu dostavěl venkovní krytou terasu. V daném případě tím ale překročil povolený limit zastavěnosti pozemku 25 %, který dovoloval územní plán obce.
Stavební úřad trval na odstranění nepovolených úprav. Nešlo tedy o situaci, kterou by stačilo vyřešit dodatečně.
Tento případ ukazuje, že i zdánlivě běžná přístavba domu může mít zásadní dopad na jeho prodej. Nelze předem předpokládat, že každou nepovolenou stavbu půjde dodatečně schválit. Možnosti je potřeba ověřit podle konkrétních podmínek domu a požadavků stavebního úřadu. Je to vždy lepší vědět ještě před zahájením prodeje a přizpůsobit tomu strategii prodeje. Kupující na to stejně přijde a zbytečně to protáhne a zkomplikuje celý prodej.
Prodej činžovního domu s ponecháním zrekonstruovaného bytu
Majitel secesního činžovního domu v centru jednoho okresního města zvažoval, zda nemovitost prodat. Dům byl ve špatném technickém stavu a potřeboval rozsáhlou rekonstrukci. Pronajato bylo jen několik bytů, zbytek byl z důvodu technického stavu prázdný. Majitel bydlel jinde, v rodinném domku, který byl také ve špatném technickém stavu. Nebyl ale rozhodnutý, zda se chce činžovního domu vzdát.
S kupujícím jsme proto domluvili řešení, které spojilo prodej s ponecháním části činžovního domu původnímu vlastníkovi. Dohoda počítala s tím, že kupující činžovní dům zrekonstruuje a prostřednictvím prohlášení vlastníka jej rozdělí na samostatné bytové jednotky. Původnímu majiteli měl v domě zůstat jeden byt po rekonstrukci.
Prodej tak nemusí znamenat, že se majitel vzdá celé nemovitosti. Někdy lze dohodnout podmínky, díky kterým si ponechá její část a rekonstrukci zajistí kupující.
Ze stodoly na malém pozemku vznikla příležitost pro rodinný dům
U Jablonce nad Nisou jsem řešil prodej stodoly s projektem na její demolici a výstavbu rodinného domu. Původní pozemek měl pouhých 360 m², což omezovalo prostor pro zahradu i celkové využití budoucího bydlení.
Proto jsem jednal s obcí o možnosti dokoupení části sousedního obecního pozemku. Podařilo se domluvit rozšíření a vznikla parcela o výměře přibližně 1 000 m² s výhledem na Ještěd. Z původně malého pozemku se tak stalo zajímavé místo pro rodinný dům s dostatečně velkou zahradou.
Při prodeji se vyplatí posoudit také okolí nemovitosti. V tomto případě pomohlo jednání s obcí odhalit možnost, která zásadně změnila využitelnost pozemku i jeho atraktivitu pro kupující.
Zdědili jste dům a zvažujete jeho prodej?
Možná zatím nevíte, jakou má dům hodnotu, zda se vyplatí něco opravit nebo jak se domluvit s ostatními dědici.
Jsem realitní makléř a kvalifikovaný odhadce nemovitostí s živnostenským oprávněním k oceňování nemovitého majetku.
Pomohu vám s odhadem nemovitosti pro notáře i s rozhodováním, co se zděděným domem dál.
Probereme, jak se aktuálně vyvíjí realitní trh, jakou cenu může mít vaše nemovitost a zda se před prodejem vyplatí něco opravovat.
Pokud se rozhodnete pro prodej, navrhnu vhodný postup a mohu zajistit jeho celý průběh.
Úvodní schůzka a konzultace jsou zdarma a nezavazují vás k další spolupráci.
Platíte pouze za objednaný odhad pro notáře, nebo při zprostředkování prodeje sjednanou provizi z dosažené kupní ceny.
Zavolejte mi na 608 217 802 nebo mi napište.
Stačí uvést, kde se nemovitost nachází, zda už je dědické řízení ukončené a s čím potřebujete pomoci.
608 217 802
mezi 10:00 – 19:00 hod.
Email:
michal.nesrsta@realitni-makler.eu