DPH při prodeji nemovitosti od 1. 7. 2025
Od 1. července 2025 vstupují v platnost zásadní změny v oblasti DPH u převodu nemovitostí. DPH se může v určitých případech týkat i nepodnikatelů, neplátců DPH, typicky především při prodeji stavebních pozemků.
Novelizace zákona nově definuje stavební pozemek a zpřísňuje posuzování ekonomické činnosti u fyzických osob.
Plátcem DPH se může stát i nepodnikatel
Zákon o DPH říká, že plátcem se stává každý, kdo opakovaně a samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost za účelem dosažení příjmu. A to může být právě i prodej stavebních pozemků nebo novostaveb.
Pokud prodáváte stavební pozemky, nově postavený dům, nebo starší dům po výrazné rekonstrukci, může to být považované za ekonomickou činnost a podléhat tedy DPH. Podobný prodej může finanční úřad vyhodnotit jako soustavnou ekonomickou činnost, nikoliv jako „náhodný jednorázový prodej“, a vy můžete být zpětně zaregistrováni jako plátce DPH. V tom případě byste museli z prodeje doplatit DPH.
Příklady z praxe:
Pan Novák zdědil velký pozemek. Protože byl podle územní plánu stavební, rozhodl se ho rozdělit na několik menších parcel a ty prodal. Finanční úřad rozhodl, že pan Novák vykonával ekonomickou činnost. Musel se zpětně registrovat jako plátce DPH a zaplatit daň z celé částky.
Pan Dvořák zdědil velký pozemek. Jednalo se o pozemek, který byl podle územního plánu stavební. Pan Dvořák s pozemkem nic nedělal, nepřivedl na něj sítě, jen se domluvil s místní stavební firmou a pozemek jí prodal. Stavební firma rozdělila pozemek na několik parcel, pozemky zasíťovala a nabízela na nich výstavbu rodinných domů. Pan Dvořák nevykonával ekonomickou činnost, DPH řeší stavební firma. Pan Dvořák ale dostal za svůj pozemek zaplaceno méně, než pan Novák, protože velké výměry stavebních pozemků se prodávají za nižší ceny na m2, než jednotlivé stavební parcely.
Stavební pozemek a DPH
Pro účely DPH je klíčové, zda je pozemek klasifikován jako „stavební“ nebo „nestavební“.
Stavební pozemek je pozemek, na kterém lze dle platného územního plánu stavět, nebo na něm proběhli přípravné práce pro budoucí stavbu (úprava terénu, odstranění vegetace, vytyčení parcel, zajištění věcného břemene přístupu, výstavba sítí atd.). Nestavební pozemek (například orná půda, lesy nebo louky) nepodléhá DPH.
Pokud nejste plátce DPH (např. soukromá osoba, která pozemek zdědila), neplatíte daň, ani když prodáváte stavební pozemek. Výjimka ale nastává, pokud, prodáváte opakovaně, pozemky připravujete na výstavbu (dělení, sítě), nebo je zřejmé, že se jedná o soustavnou činnost za účelem zisku. V takovém případě vás může finanční úřad zpětně registrovat jako plátce DPH a požadovat daň a penále.
Plátcem DPH se nestanete, pokud se jedná o příležitostný prodej soukromého majetku, což znamená, že pozemek máte ve vlastnictví dlouhodobě, popř. jde o prodej z dědictví. Pozemek jste nekoupili za účelem prodeje. Neprodáváte pozemky opakovaně a ani pozemek nijak neupravujete (přivedení sítí, úprava příjezdové cesty apod.).
Pokud jste plátce DPH a prodáváte stavební pozemek, musíte k ceně vždy připočítat 21 % DPH.
Časový test 23 měsíců u novostaveb a rekonstrukcí
První prodej nemovitosti po kolaudaci nebo výrazné rekonstrukci do 23 měsíců podléhá DPH. Následující prodeje po této lhůtě jsou osvobozené bez nároku na odpočet. Pokud tedy postavíte novou nemovitost, nebo provedete výraznou rekonstrukci starší nemovitosti, běží od kolaudace lhůta 23 měsíců, kdy prodej podléhá DPH. Zákon nerozlišuje, jestli staví developer. nebo soukromá osoba. Pokud si tedy nepodnikatel, neplátce DPH, postaví rodinný dům, který se rozhodne hned po kolaudaci prodat, podléhá tento prodej DPH.
Rozsáhlá rekonstrukce nemovitosti je taková rekonstrukce, která změní účel nebo užívací parametry a náklady převyšují 30 % prodejní ceny Netýká se to pravidelné údržby. Sazba DPH je ve snížené sazbě 12 %, pokud nemovitost splňuje parametry sociálního bydlení, jinak v základní sazbě 21 %. Většiny běžných nemovitostí se týká snížená sazba, pro určení výše sazby je důležitý zápis nemovitost v registru RÚIAN.
Co dalšího se mění
Pronájem nemovitostí zůstává nadále bez DPH, ale příjmy z pronájmu se započítávají do celkového obratu pro účely registrace k DPH. Pokud tedy podnikáte a zároveň pronajímáte nemovitosti, můžete překročit obrat 2 000 000 Kč rychleji.
Překročením obratu 2 000 000 Kč během roku vzniká povinnost stát se plátcem. Plátcem se stanete 1. ledna následujícího roku, pokud nepodáte přihlášku dříve. Nově je stanovena i hranice 2 536 500 Kč (100 000 Euro), při jejímž překročení se stanete plátcem DPH automaticky od druhého dne po překročení. To může nastat typicky při prodeji nemovitosti. Od roku 2025 se obrat počítá za kalendářní rok (1. 1.–31. 12.), nikoli za posledních 12 měsíců.
Jednorázový prodej nemovitosti není předmětem DPH. Pokud ale opakovaně prodáváte a nakupujete nemovitosti, může jít o ekonomickou činnost, která podléhá DPH. Stejné by to bylo, kdybyste například nakoupili pozemky, zasíťovali je a rozprodali.
Prodej pozemku, který tvoří celek se stavbou, se řídí podle stavby.
Když je pozemek formálně stavební, ale díky ochranným pásmům nebo jiným omezením je „prakticky nestavební“, může být z DPH vyňat.
Plátce DPH může dobrovolně zdanit i jinak osvobozený pozemek, jestliže kupujícím je jiný plátce DPH a souhlasí s tím
V případech dodání stavebního pozemku mezi plátci se uplatňuje režim přenesení daňové povinnosti (tzv. reverse charge).
Plátcem DPH se může stát i nepodnikatel, pokud Finanční úřad zjistí, že při prodeji byly naplněny znaky „ekonomické činnosti“. Např. pozemek byl koupen za účelem dalšího prodeje nikoliv pro vlastní potřebu, byl rozdělen a vzniklo více parcel, nebo byl prodávajícím před prodejem zasíťován.
Prodat pozemek vcelku, nebo ho nejdříve rozdělit?
Pokud vlastníte větší stavební pozemek, možná přemýšlíte, zda ho prodat jako celek, nebo ho rozdělit na menší parcely. Jednotlivé stavební parcely mohou dosahovat vyšší ceny za metr čtvereční. To ale ještě neznamená, že vám po jejich prodeji zůstane více peněz.
Do porovnání je potřeba zahrnout také náklady na přípravu, projektovou dokumentaci, přístupovou komunikaci, inženýrské sítě i samotný prodej. Důležitý je také čas, který přípravě věnujete, a nejistota, zda se zamýšlené řešení podaří uskutečnit. Daňové dopady mohou výslednou bilanci dále změnit.
Než začnete pozemek dělit nebo investovat do jeho přípravy, vyplatí se porovnat, kolik můžete získat jeho prodejem v současném stavu a jaký výsledek lze očekávat po dalších investicích.
Kolik má váš pozemek skutečně hodnotu?
Cenu většího pozemku nelze spolehlivě určit pouhým vynásobením jeho výměry cenou malých stavebních parcel v okolí. Pozemek připravený pro stavbu jednoho rodinného domu a rozsáhlé území vyžadující komunikaci a nové sítě představují pro kupujícího odlišné příležitosti i závazky.
Při ocenění je proto důležité prověřit zejména:
- co a v jakém rozsahu umožňuje územní plán
- zda je zajištěn právní a faktický přístup
- jaké jsou možnosti napojení na inženýrské sítě
- jaká omezení mohou výstavbu ovlivnit,
kolik přípravy a investic bude muset převzít kupující - kdo bude mít o takový pozemek pravděpodobně zájem
U pozemků určených pro větší výstavbu může mít zásadní význam také předpokládaná kapacita budoucích staveb. Dva stejně velké pozemky ve stejné obci tak mohou mít výrazně odlišnou hodnotu.
Kdy dává smysl oslovit developera?
Pokud vlastníte rozsáhlejší stavební pozemek, bývá vhodným kupujícím developer nebo investor. Zejména tehdy, když je před výstavbou potřeba vyřešit rozdělení pozemku, přístupovou komunikaci, inženýrské sítě nebo další podmínky využití území. Takový pozemek vyžaduje jiný způsob ocenění a prodeje než připravená parcela pro jeden rodinný dům.
Majitelé někdy stanoví nabídkovou cenu podle menších stavebních parcel v okolí. Pokud se například v obci nabízí zasíťované pozemky pro rodinné domy, použijí jejich cenu za metr čtvereční i na svůj několikanásobně větší pozemek. Samotná možnost výstavby podle územního plánu ale neznamená, že má každý metr velkého, nepřipraveného území stejnou hodnotu jako hotová stavební parcela.
Proč může velký stavební pozemek zůstávat v nabídce dlouhou dobu?
Pro běžného zájemce o vlastní bydlení je velký pozemek příliš rozsáhlý, drahý a jeho příprava složitá. Developer o něj zájem mít může, ale při nabízené ceně mu nemusí ekonomicky vycházet budoucí projekt. Nabídka tak míjí obě skupiny kupujících.
Následují měsíce nebo roky inzerce, občasné dotazy a prohlídky, které nevedou k dohodě. Majitel postupně snižuje cenu a nakonec může přijmout částku, za kterou bylo možné pozemek prodat už podstatně dříve.
Ne každá dlouhá doba prodeje je způsobena cenou. Překážkou mohou být také nevyřešený přístup, omezená kapacita sítí nebo nejisté podmínky výstavby. Pokud však nabídka dlouhodobě nepřináší vážné zájemce, je potřeba prověřit, zda požadovaná cena odpovídá skutečnému stavu pozemku a možnostem kupujících.
Jak o ceně přemýšlí developer?
Developer posuzuje, co může na pozemku skutečně postavit, za kolik lze budoucí nemovitosti prodat a kolik bude stát celý projekt. Zohledňuje přitom nejen samotnou výstavbu, ale také přípravu, povolování, infrastrukturu, financování, čas a podnikatelské riziko.
Část výměry navíc může být potřeba využít pro komunikace, veřejná prostranství nebo technickou infrastrukturu. Ne každý metr koupeného pozemku proto bude možné následně prodat jako součást samostatné stavební parcely.
Nižší cena za metr čtvereční při prodeji většího celku tak nemusí znamenat nevýhodný obchod. Může odpovídat tomu, že náklady, práci a rizika další přípravy přebírá kupující. Stejně tak ale není důvod automaticky přijmout první nabídku developera. Je vhodné ji porovnat s nezávislým oceněním a zájmem dalších potenciálních kupujících.
Čekat na vyšší nabídku, nebo prodat za reálnou cenu?
Čekání může dávat smysl, pokud existuje konkrétní důvod, proč by se hodnota pozemku měla zvýšit — například připravované zlepšení přístupu nebo posun v jeho stavební připravenosti. Ani tak ale není budoucí růst ceny jistý.
Pouhé setrvávání na vysoké ceně bez změny podmínek nemusí přinést lepší výsledek. Po dobu prodeje zůstávají peníze vázané v pozemku a majitel je nemůže využít pro vlastní bydlení, jinou investici nebo další potřeby.
Správně stanovená cena a cílené oslovení vhodných kupujících mohou dobu prodeje výrazně zkrátit. Konkrétní termín nelze zaručit, zvlášť pokud je nutné dořešit právní nebo technické otázky. Cílem je však od začátku jednat s lidmi, kteří mají o daný typ pozemku zájem a jsou schopni jeho koupi uskutečnit.
Zjistěte, za jakých podmínek je váš pozemek prodejný
Zvažujete prodej většího stavebního pozemku, nebo ho už delší dobu nabízíte bez výsledku?
Pomohu vám posoudit jeho tržní hodnotu, určit vhodnou skupinu kupujících a navrhnout způsob prodeje.
Podle charakteru pozemku může jít o veřejnou nabídku, cílené oslovení developerů a investorů nebo jejich kombinaci.
Pošlete mi parcelní číslo a název katastrálního území.
Při úvodní bezplatné konzultaci probereme vaši situaci a co je potřeba prověřit, abyste se mohli rozhodnout o ceně a dalším postupu. Pokud už pozemek inzerujete, připojte také odkaz na nabídku.
Jsem realitní makléř a kvalifikovaný odhadce nemovitostí s živnostenským oprávněním k oceňování nemovitého majetku.
