Kdy potřebujete znalecký posudek nemovitosti a kdy stačí odhad?

Zjistěte rozdíly a jaké ocenění zvolit pro dědictví, prodej nebo vypořádání majetku.

Znalecký posudek, nebo odhad nemovitosti? Kdy který potřebujete

Potřebujete zjistit cenu bytu, domu nebo pozemku a nevíte, na koho se obrátit? Někdo vám doporučí realitního makléře, jiný odhadce a další tvrdí, že bez znaleckého posudku se neobejdete. Přitom každý může mít na mysli jinou službu.

Nejdříve si ujasněte, k čemu ocenění potřebujete. Chcete nastavit cenu při prodeji, doložit hodnotu nemovitosti notáři, nebo řešíte spor o vyplacení podílu? Právě účel rozhoduje o tom, jaký dokument bude vhodný.

Co vám odhad nemovitosti skutečně řekne?

Odhad má odpovědět na otázku, jakou hodnotu má nemovitost při konkrétním zadání a k určitému datu. Pro majitele je důležitá nejen výsledná částka, ale také vysvětlení, z čeho vychází.

U bytu může cenu ovlivňovat jeho stav, patro, výtah, dispozice nebo hospodaření domu. U rodinného domu se přidává například stav střechy, způsob vytápění a rozsah potřebných oprav. U pozemku mohou mít zásadní význam možnosti výstavby, přístup a napojení na sítě.

Pod označením „odhad“ ale můžete dostat velmi rozdílné výstupy. Od orientačního cenového rozmezí až po podrobnou zprávu s popisem nemovitosti, srovnáním a zdůvodněním ceny.

V čem se liší znalecký posudek?

Znalecký posudek zpracovává znalec, znalecká kancelář nebo znalecký ústav s odpovídajícím oprávněním. Má předepsané náležitosti a musí umožňovat přezkoumání postupu i závěrů. Tyto požadavky upravuje zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech.

Odhadce nemovitostí není automaticky znalcem. Také rozsáhlé ocenění od kvalifikovaného odhadce může být odborně podrobné, aniž by šlo o znalecký posudek.

Rozdíl tedy nespočívá pouze v počtu stran nebo ceně služby. Důležité je, kdo dokument zpracoval, jaké požadavky splňuje a pro jaké použití byl odhad připraven, tedy jaký je jeho účel.

Prodávám nemovitost. Potřebuji znalecký posudek?

Pro stanovení nabídkové ceny při běžném prodeji zpravidla postačí odhad tržní ceny. Pomůže vám posoudit, za kolik nemovitost nabídnout a zda vaše představa odpovídá situaci na trhu.

Užitečné ocenění by mělo zohlednit srovnatelné nemovitosti a vysvětlit rozdíly mezi nimi. Nestačí pouze převzít průměrnou cenu za metr čtvereční z několika inzerátů. Nabídková cena navíc nemusí odpovídat částce, za kterou se nemovitost skutečně prodá.

Znalecký posudek si můžete nechat vypracovat i pro vlastní rozhodování, ale sám o sobě vám nezaručí vyšší prodejní cenu ani rychlejší prodej.

Znalec, odhadce nemovitostí i realitní makléř mohu dospět ke stejné prodejní ceně. U realitních makléřů se ale ptejte, jak dlouho již tuto profesi dělá a zda má zkušenosti s touto lokalitou a jakým způsobem k ocenění přistupuje.

Pozor také na různá ocenění zdarma, která poskytují spíše orientační hodnotu a jsou dělaná jen se záměrem podpisu zprostředkovatelské smlouvy. V době automatizovaných nástrojů je realitní makléři mohou vytvářet na několik kliknutí, často i s pěkným designem. Pokud ale v nemovitosti nebyli, nepřeměřili ji a nevěnovali ocenění dostatek času, tak je výsledek ocenění podobný tomu, když v obchodě dáte do košíku jablko, hrušku a švestku a potom z toho spočítáte průměrnou cenu ovoce. U bytu se můžete trefit do určitého rozptylu okolo reálné tržní ceny. U domu, nebo pozemku dostanete velký rozptyl. Zemědělská půda, nebo louky a lesy takto nacenit nejdou. U chaty nebo garáže jsou údaje zavádějící. Chaty se mohou lišit atraktivitou místa, garáže zase možností parkovaní přesně v daném místě. Největším oříškem jsou komerční nemovitosti. Tolik se zase tolik neprodávají a hodně se od sebe liší.

Kvalita ocenění je především o čase, který se ocenění věnuje. Odhadci nemovitostí a znalci mají předepsané postupy jak oceňovat, ty vyžadují určitou časovou náročnost zpracování ocenění a ta se počítá v hodinách.

Dědím byt nebo dům. Musím objednat znalce?

Samotné dědictví nemovitosti neznamená povinnost pořídit znalecký posudek.

Zákon znalecký posudek připouští v odůvodněných případech. Před objednáním se proto zeptejte notáře, jaký podklad pro váš případ požaduje. Pokud postačuje zjednodušené písemné ocenění, nemusíte platit za znalecký posudek jen proto, že působí úředněji. Postačí vám zjednodušená forma odhadu od realitního makléře, zjednodušené odhady dělají i někteří odhadci nemovitostí, nebo znalci.

Jiná situace může nastat, pokud vzniknou důvodné pochybnosti o hodnotě nemovitosti nebo je ocenění spojeno se spornými okolnostmi. Potřebný postup je vhodné předem projednat s notářem.

Chci vyplatit sourozence. Proč bych měl potřebovat znalecký posudek?

Představte si, že se sestrou vlastníte rodinný dům. Chcete v něm bydlet a její podíl odkoupit. Vy vidíte hlavně náklady na opravu střechy a výměnu oken, sestra zase velký pozemek a dobrou dostupnost do Prahy. Každý proto očekáváte jinou cenu.

Pokud jste ochotni jednat, může pomoci podrobné ocenění od odhadce nemovitosti, kterého si společně vyberete. Předem si odsouhlaste, co má ocenit a k jakému datu. Výsledkem by měl být podklad, kterému obě strany rozumějí a mohou se na něj při dohodě odvolat.

Znalecký posudek má význam zejména tehdy, když se sami nedohodnete co s domem dál a vypořádání necháte na soudu. Ten rozhodne o tom, kdo má koho vyplatit, může i dům rozdělit (pokud je to technicky proveditelné), nebo nařídí prodej.

Když se spor dostane k soudu

Běžný odhad a znalecký posudek nemají při dokazování stejné postavení. Pokud je potřeba znalecké posouzení hodnoty nemovitosti, samotné vyjádření makléře jej nenahradí. Platí to i pro všechny zjednodušené odhady pro notáře, pro účely soudu musí znalecký posudek splňovat všechny předepsané náležitosti.

Znalecký posudek si přitom může objednat také účastník řízení. Pokud splňuje zákonné náležitosti a obsahuje požadovanou doložku znalce, při provádění důkazu se s ním postupuje stejně jako s posudkem vyžádaným soudem.

Stanovení vstupní ceny pro daňové odpisy pronajaté nemovitosti

V zákoně o dani z příjmu se v § 29 uvádí reprodukční pořizovací cena jako vstupní cena pro odepisování nemovitosti. Zákon o oceňování majetku reprodukční pořizovací cenu nezná, používá jiné termíny, např. cenu tržní, obvyklou nebo zjištěnou.

Ministerstvo financí vydalo Stanovisko k reprodukční pořizovací ceně po 1. 1. 2021, ve kterém se uvádí „Reprodukční pořizovací cena dle § 29 odst. 1 písm. d) a e) zákona o daních z příjmů se u nemovitých věcí považuje za cenu zjištěnou a určuje se v souladu s platnými oceňovacími předpisy, tj. podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky.“ Celé stanovisko Ministerstva financí k reprodukční pořizovací ceně najdete na odkazu zde.

Cena zjištěná je cena, která se určuje podle zákona o oceňování majetku a podle jeho prováděcí vyhlášky. Tato vyhláška se pravidelně mění tak, aby kopírovala růst trhu nemovitostí, cena zjištěná má tedy přesně daný výpočet. Občas bývá také označovaná jako cena administrativní. Cena zjištěná se může lišit od tržní ceny nemovitosti a používá se především tam, kde stát, nebo úřady potřebují stanovit hodnotu majetku.

Odhad na cenu zjištěnou pro účely odepisování nemovitosti, může vypracovat buď kvalifikovaný odhadce nemovitostí, nebo soudní znalec.

Více o odhadu nemovitosti pro odpisy nemovitosti, který Vám mohu vypracovat, najdete na odkazu zde: Odhad ceny bytu pro odpisy

Vložení nemovitosti do společnosti

Majitel může nemovitost vložit do společnosti jako nepeněžitý vklad. Je potřeba stanovit hodnotu vkladu podle pravidel pro danou společnost a transakci. Zde může být znalecké ocenění zákonným požadavkem, nikoli jen dobrovolnou volbou. Oceňuje se na cenu zjištěnou (počítanou podle oceňovací vyhlášky), nikoliv za cenu tržní.

Je znalecký posudek přesnější než odhad?

Vyšší cena služby ani označení dokumentu samy o sobě nezaručují přesnější výsledek. Pro spolehlivé ocenění jsou zásadní správné podklady, vhodný postup a zohlednění okolností konkrétní nemovitosti.

U běžného bytu mohou kvalitní odhad a znalecký posudek dospět k podobné hodnotě. Rozdíl v ceně služby potom souvisí například s rozsahem zpracování a požadavky na posudek.

Pokud se dvě ocenění výrazně liší, nejprve porovnejte jejich zadání. Oceňují oba dokumenty stejnou nemovitost, stejný druh hodnoty a ke stejnému datu? Vycházejí ze shodné výměry a technického stavu? Rozdíl nemusí být způsoben chybou ve výpočtu, ale jinými vstupními údaji. Nejčastěji se oceňuje na cenu obvyklou, jde o cenu, která se počítá z realizovaných cen v katastru nemovitostí.

Realitní makléři mohou počítat tržní cenu i z nabídkových cen na realitních portálech. Takové odhady mohou být nadhodnocené, protože v průběhu prodeje se cena může snižovat a kvalitní odhad by měl zohlednit zdroje dat a odhadce tyto nabídky koeficientem a znalostí trhu upravovat.

Ocenění mohou být také na cenu zjištěnou, jde o cenu která se někdy označuje jako cena administrativní. Jde o uměle spočítanou cenu podle oceňovací vyhlášky, která se používá v situacích, kdy to vyžaduje státní správa. Tato cena se může od reálné tržní ceny lišit a většinou vychází nižší.

Nejste si jistí, jaké ocenění nemovitosti potřebujete? Zavolejte mi na tel. 608 217 802. Probereme Vaši situaci a poradím Vám, zda postačí zjednodušený odhad, odhad od odhadce nemovitostí, nebo je vhodné se obrátit na znalce.

Potřebujete zjistit hodnotu své nemovitosti?

Jako realitní makléř a kvalifikovaný odhadce zpracovávám ocenění bytů, domů a pozemků v Praze a Středočeském kraji. Připravuji odhady pro prodej, koupi, dědické řízení i dohodu o vypořádání majetku. Znalecké posudky nevypracovávám.

Napište mi, jakou nemovitost řešíte a k čemu ocenění potřebujete. Sdělím vám, zda mohu požadovaný odhad zpracovat, jaké podklady budu potřebovat a kolik bude služba stát.

Více informací najdete na stránce odhad ceny nemovitosti.

Michal Nesrsta, DiS.

Jsem realitní makléř a zároveň i kvalifikovaný odhadce nemovitostí, zapsaný v živnostenském rejstříku s oprávněním oceňování majetku pro věci nemovité (vázaná živnost).

V realitách se pohybuji od roku 2006.

Zpracovávám odhady nemovitostí pro vypořádání SJM, podílového spoluvlastnictví, odpisy nemovitosti, dědické řízení nebo darování. Odhady tržní ceny při prodeji, nebo před koupí nemovitostí.

Odhady nemovitosti na cenu tržní, obvyklou, reprodukční, věcnou, výnosovou a cenu zjištěnou (pro odpisy pronajatého bytu).

Oceňuji byty, rodinné domy, chaty, garáže, stavební pozemky, nebo ornou půdu.

Nejsem soudně jmenovaný znalec, a tedy nevypracovávám znalecké posudky pro soudní řízení a pro veřejnou správu.

Jako odhadce nemovitostí oceňuji především pozemky, byty, chaty a rodinné domy. Cena odhadu nemovitosti je 3 000 Kč (garáž, orná půda, nestavební pozemek), 3 500 Kč (byt, chata, kancelář, stavební pozemek), 5 000 Kč (rodinný dům, chalupa). Odhady pro notáře při dědickém řízení zpracovávám jako zjednodušené odhady za 1 500 Kč.

U více nemovitostí, nebo větších nemovitostech, je cena stanovena dohodou.

608 217 802

mezi 10:00 – 19:00 hod.

Email:

michal.nesrsta@realitni-makler.eu