Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti není jednoduchý, představuje důležitý a složitý proces, vyžadující pečlivé plánování a realizaci. 

Bohužel prodávající dělají pravidelně stále stejné chyby, které vedou ke zbytečným komplikacím a následným ztrátám (času i peněz). 

V tomto článku zmíním většinu opakujících se chyb při prodeji nemovitosti.

1. Nedostatečná příprava na prodej:

Kvalitní příprava nemovitosti na prodej může mít významný vliv na úspěšnost prodeje. Investice do času a úsilí při přípravě se může vyplatit vyšší cenou a rychlejším prodejem. Pokud nepodceníte přípravu nemovitosti na prodej, tak ani nemusíte pokračovat ve čtení tohoto článku, protože níže popsané chyby neuděláte. 

Příprava nemovitosti před prodejem zahrnuje kontrolu právního stavu nemovitosti, úklid nemovitosti, případné malé opravy interiéru, nebo exteriéru, malování, zvážit využití home stagingu, tvorba kvalitních fotografií, popř. videa, stanovení reálné tržní ceny atd. 

2. Nesprávně stanovená cena nemovitosti:

Možná si řeknete, že ze začátku prodejní cenu trochu nadsadíte a pokud se nemovitost neprodá, tak cenu snížíte. Zpravidla to dopadne tak, že se prodej nemovitosti prodlouží a nakonec můžete dostat i nižší cenu, než při prodeji hned, za skutečnou tržní cenu.

Koupě běžné nemovitosti na bydlení je rozhodnutí, které dělá průměrný kupující jednou, max. několikrát za život. Nejdříve dostane nápad, začne průběžně sledovat nabídku na trhu a začne si rozmýšlet, co by přesně chtěl koupit. Po nějaké době začne chodit na prohlídky a stále si v hlavně upřesňuje, co přesně vlastně chce koupit. Nakonec dospěje do rozhodnutí skutečně koupit a má i jasno, o jakou nemovitost má zájem. Realitní inzerci má nastudovanou v historii, má vyřešené financování, ví co chce a stačí ho jen oslovit nabídkou nemovitosti, kde proběhla příprava na prodej. 

Pokud mu v tomto okamžiku nabídnete nemovitost na prodej za tržní cenu, tak o ni bude mít zájem. Pokud ji v tomto okamžiku nabídnete za nadsazenou cenu, tak o ni zájem mít nebude a koupí si jinou. 

Vaši nabídku k prodeji budou ale sledovat jiní kupující, kteří jsou teprve na začátku s nápadem nemovitost koupit. Až konečně  dospějí do fáze, kdy chtějí skutečně koupit, tak ta Vaše nemovitost pro ně bude okoukaná. Rok ji vidí v inzerci a říkají si, to je divné, že se ještě neprodala? Nebude to pro ně atraktivní nabídka..

V této době již můžete být z dlouhého prodeje unavení a výsledkem mohou být různé nabídky kupujících na ještě větší slevy, než by jste původně očekávali.

 Cyklus realitního trhu

Realitní trh se pohybuje v cyklech. Většinu času roste, ale pak přijde nějaká krize, ceny zkorigují dolů a po nějaké době dojde opět k růstu. V době cenového růstu, jaká byla např. v době Covidu, si můžete dovolit držet prodejní cenu lehce nadhodnocenou. Trh k ní nakonec stejně dojde. V době klesajícího realitního trhu by jste ale měli mít před trhem náskok a prodávat lehce pod tržní cenou. Kupující má v takovéto době výběr z velkého množství nemovitostí a čím déle bude prodej trvat, tím níže může mezitím trh zajít.

3. Fotografie:

Fotografie mají velký vliv na to, kolik zájemců přijde na prohlídku nemovitosti. Dobře zpracované fotografie jsou klíčové pro upoutání zájmu. To neznamená, že musíte okamžitě volat profesionálního fotografa, nebo létat kolem domu dronem, dnešní mobilní telefony již také umí dělat kvalitní fotky. Důležité je, aby nemovitost vypadala na fotkách pěkně a zároveň, aby fotografie byly realistické a byt, nebo dům na nich vypadal tak, jak skutečně vypadá. Pokud budete fotit dům zvenku, tak to udělejte za pěkného počasí. Když fotíte interiér, tak před tím doma ukliďte. Při focení kuchyňské linky je vhodné z ní odstranit všechny předměty. To samé i při focení koupelny. Fotky také upravujte podle ročního období, Pokud prodáváte dům delší dobu, tak není nejlepší přístup mít v létě fotky domu zasypaného sněhem.

Pokud nejsou u inzerátu žádné fotky, tak přicházíte o většinu zájemců o koupi. Na takový inzerát zavolá málokdo. To samé platí, pokud je fotografií málo a ještě špatných. Ideální počet fotografií je minimálně 10.  

4. Špatný, nebo nedostačující popis nemovitosti:

U popisu nemovitosti platí to samé, co u fotografií. Čím více se o nemovitosti rozepíšete, tím zvyšujete pravděpodobnost, že oslovíte kupujícího, který hledá přesně ten byt, nebo dům, který prodáváte.  Uveďte všechny základní informace o nemovitosti a rozepište se o tom, co je zde zajímavé. Pěkný výhled z okna, dobrá dopravní dostupnost, nedávno dělané rekonstrukce… Nic ale nemá přehánět a popis by by měl obsahovat pouze pravdivé informace, aby měl kupující představu, jak nemovitost skutečně vypadá.

5. Vady nemovitosti:

Právní vady, špatný technický stav, rozhádaní vlastníci, exekuce….. Jedná se o vady nemovitosti, které mohou být různým způsobem řešitelné. Důležité je se obrátit na někoho, kdo tomu rozumí a hledat řešení. Pokud je řešení obtížné, tak o situaci informovat kupujícího a dohodnout se na snížení kupní ceny a uvést v kupní smlouvě důvody. Vždy kupujícího informujte o skutečném stavu nemovitosti. Skryté nebo neodhalené problémy s nemovitostí mohou později způsobit nespokojenost kupujících a případné právní spory. Je důležité otevřeně komunikovat o všech vadách nebo problémech a poskytnout kupujícím přesné informace. Zatajení důležité informace může vést i k odstoupení od kupní smlouvy a požadavku na vrácení kupní ceny, popř. může kupující žalovat prodávajícího za finanční kompenzaci za zatajenou vadu.

6. Nízká viditelnost Inzerátu:

Pokud pro prodej své nemovitosti uděláte jen to, že nabídku zveřejníte na některém, ideálně bezplatném serveru a čekáte, kdo zavolá, tak by jste měli vědět, jaký má takovýto server návštěvnost. Inzerce nemovitosti na bezplatném inzertním portálu, kam přijde za den 100 lidí, není cestou k rychlému prodeji nemovitosti. Realitní kanceláře inzerují na nejnavštěvovanějších realitních serverech, kromě toho ale využívají i řadu dalších aktivit k nalezení kupujícího.

7. Odmítání spolupráce s realitní kanceláří:

V minulosti jste již prodali různé věci přes internet a u nemovitosti očekáváte to samé. Bude to jednoduché a ušetříte provizi. V zemích s rozvinutým realitním trhem, kam již Česká republika stále rychleji směřuje, se většina prodávajících nechá zastupovat realitní kanceláří a to samé dělají i kupující. 

Proč by měl kupující šetřit na provizi, když si může s asistencí realitního makléře na prodávajícím vyjednat ještě větší slevu? Navíc s asistencí realitního makléře bude mít i informace o nemovitosti, které by jako laik sám nepoznal. Proč by měl naopak prodávající bez realitní kanceláře posunovat  v čase prodej své nemovitosti s vidinou ušetřené provize. Pokud si nechá poradit, může celý prodej zkrátit a ještě získat nejlepší prodejní cenu. 

Prodávající, kteří prodávají sami a delší dobu se jim nedaří, bývají z prodeje unavení. Potom přistupují i na mnohem větší slevy, než byli jejich prvotní představy.

Odmítání spolupráce s realitní kanceláří, která má zájemce o nemovitost, jen prodlužuje dobu prodeje.  

8. Nemovitost je komplikované ukazovat:

V nemovitosti může být nájemník. Nemovitost může být plná různých věcí. Majitel nechce, aby o prodeji věděli sousedi. Hotel, který obsazuje rezervace, má obavu že by se hosté dozvěděli, že jedou do hotelu, který je na prodej. A nebo, že to zjistí jeho zaměstnanci. V těchto případech je vhodné se vždy poradit, realitní kanceláře mají široké spektrum aktivit, jak vyhledávat klienty. 

9. Zvláštní mazlíček:

To se stává v České republice opravdu jen zřídka, ale může se to stát. Asi málokdo má v domě u Prahy na zahradě tygra a u bazénu krokodýla. Je nutné se na prohlídku ale podívat tak, jak ji vidí kupující. Na první rozhodnutí o koupi mu stačí první vteřiny prohlídky. Pokud na něj skočí na prohlídce velký pes, v domě chováte jedovaté pavouky, nebo hady, popř. má soused na zahradě včelí úly, tak to může být pro část kupujících problém. Každý si na prohlídce představuje, jak by tam bydlel on sám.

10. Zvláštní majitel:

Asi perlička na závěr. Skutečně si to celé může komplikovat i sám majitel. A to pokud má různé nereálné představy na cenu nemovitosti, nesmyslné nestandardní podmínky spojené s prodejem, vybírá si komu nemovitost prodá apod.