Jak zjistit tržní cenu stavebního pozemku

Rady z praxe realitního makléře

Plánujete pozemek prodat? Nebo naopak hledáte místo, kde si postavíte svůj dům?

V obou případech Vás bude zajímat správné určení tržní hodnoty pozemku. Není pozemek jako pozemek a jeho cenu určuje mix různých faktorů.

Tím nejdůležitějším faktorem je jeho potenciální využití. Zatímco pole, louky nebo lesy se oceňují v řádu korun až desetikorun za metr čtvereční, ceny stavebních pozemků jdou až na několik tisíc korun za metr čtvereční, v centru Prahy může mít proluka mezi domy hodnotu i desetitisíců korun za metr čtvereční.

Jak poznat stavebním pozemek?

Možnosti využití pozemku nezjistíme z Katastru nemovitostí. Určuje jej každá obec, nebo město svým územním plánem. Tento územní plán rozhoduje o tom, jestli bude pozemek obdělávaný zemědělci jako pole, jestli na něm bude zeleň, nebo jestli je na něm možné postavit rodinný či bytový dům, supermarket, nebo jiný komerční objekt. Možnosti využití pozemku územním plánem zjistíme buď dotazem na místním Stavebním úřadu, nebo na internetu, většina měst a obcí ho má na svých webových stránkách. Na nich najdeme i informaci o tom, jestli a kdy se připravuje změna územního plánu a pokud ano, tak je možné podávat podněty k zařazení vašeho pozemku do připravovaných změn územního plánu. Změna územního plánu je zpravidla běh na dlouhou trať, trvá běžně několik let a rozhodnutí o změně právě vašeho pozemku na stavební není rozhodně automatické, záleží na více faktorech, které to ovlivní. Územní plán má grafickou a textovou část. Grafická část je plán obce, nebo města, který je překreslený různými barvami, z nichž každá barva ukazuje využití daného území. Textová část podrobně rozepisuje využití pozemku. Bývá zde uvedeno jaká část pozemku může být zastavěna, nebo kolik nadzemních pater může dům mít. Každá obec má své požadavky a tak se někde setkáte např. s tím, že minimální výměra stavebního pozemku musí být 1000 m2, nebo jaký typ střechy a dokonce i její barvu má dům mít.

Zasíťování pozemku

Pokud máme ujasněno využití daného stavebního pozemku, je druhým nejdůležitějším faktorem, který má vliv na cenu pozemku, dostupnost sítí. Je v obci plyn, kanalizace a vodovod? Jak daleko jsou přípojné body? Jaké budou náklady na přivedení sítí na pozemek? Někdy se můžete setkat i se situací, že sítě u pozemku jsou, ale je vyčerpaná kapacita pro nové připojení. Týká se to zejména Prahy a lokalit s rychlou a rozsáhlou výstavbou. V případě, že se jedná pozemek větší výměry, určený k rozparcelování na více jednotlivých parcel, tak mezi nimi bude potřeba vytvořit komunikaci. Výměra této komunikace nemá hodnotu žádnou, naopak přináší náklady na vybudování komunikace a nakonec se zpravidla daruje obci, aby se starala o její údržbu.

Další faktory důležité pro stanovení tržní ceny stavebního pozemku

Přístup na pozemek.
Věcná břemena spojená s pozemkem
Orientace na světové strany
velikost pozemku, ideální velikost je 800 – 1200 m2
půdní struktura pozemku
Ochranné pásma vedoucí přes pozemek, např. elektrické vedení
terén pozemku, jde o rovinu, nebo svah?
tvar pozemku

Teprve v okamžiku, kdy máme jasno o územním plánu, potenciálu výstavby na pozemku, nákladech na zasíťování a dalších faktorech, tak můžeme začít určovat tržní hodnotu pozemku. Můžeme srovnat pozemek s ostatními pozemky, které se nabízí k prodeji, nebo které se již v okolí prodali.

Nabídky od přímých majitelů, Bezrealitky, Bazoš apod.

Obecně lze říci, že nabídky na těchto serverech jsou cenově nadsazené. Přímý majitelé jsou obvykle laici, nemají ujasněné výše uvedené faktory, většinově se rozhodují tak, že si projdou ostatní inzerci a podle té stanoví prodejní cenu. Tak jí okamžitě i trochu nadsadí a čekají kdo zavolá. Pokud je ta prodejní cena skutečně nadsazená, tak pozemek neprodají a jejich nemovitost se po čase objeví v nabídkách realitních kanceláří na realitních serverech.

Nabídky na realitních serverech: Sreality, idnes.reality.cz, Ceskereality.cz, RealHit apod.

Na realitních serverech najdeme jak stavební pozemky správně oceněné na tržní hodnotu, tak i stavební pozemky s nadhodnocenou cenou. Pozemky, které prodává developerská společnost, nebo kde je realitní kancelář přímo jejich vlastníkem, bývají oceněné na tržní hodnotu. Stejně tak, pokud prodávajícího zastupuje realitní makléř, který realitnímu trhu rozumí. Na druhou stranu zde najdeme i nabídky, kde realitní makléři z různých důvodů pouze inzerují cenové přání majitele a je potřeba každou nabídkou selským rozumem vyhodnotit.

Cenová mapa stavebních pozemků hlavního města Praha

Praha má vlastní cenovou mapu, která se každý rok aktualizuje a kde najdeme cenu každého stavebního pozemku v katastrálním území hlavního města Prahy. Cenová mapa je dostupné i jako mobilní aplikace pro Android i Mac iOS. V aplikaci stačí najít konkrétní pozemek a hned známe jeho cenu. Nejde o cenu tržní, ale o cenu informativní Je aktualizována každý rok vyhláškou a měla by tržní ceny kopírovat. Podobné cenové mapy mají i další města.

Cenové mapy z inzerovaných a skutečně realizovaných cen

V poslední době vznikají různé webové aplikace, které zpracovávají data z realitních serverů a z Katastru nemovitostí a vytváří z nich různé cenové mapy a odhady cen. Jedná se např. o Cemap, Reas, Cenová mapa od Octopusu, Cenovamapa.org. Tyto mapy vznikají průměrováním dat z realitních serverů a dat z transakcí za nastavené časové období. Výsledkem je tedy zase jen průměr dat z realitních serverů a dat z realitních transakcí, který se blíží skutečné tržní ceně podle toho, z jakých dat je počítaný. Opět je potřeba postupovat se selským rozumem a z podkladových dat vyřadit ty nemovitosti, které nejsou z různých důvodů srovnatelné. Podobné služby se teprve začínají rozvíjet a nemusí mít data ke všem lokalitám. Informace o reálných transakcích se do nich vkládají i s několika měsíčním zpožděním a tak na rychle rostoucím trhu mohou ukazovat tržní cenu, která platila před půl rokem.

Informace přímo z Katastru nemovitostí

Od roku 2014 se do Katastru nemovitostí zapisuje cenový údaj. Nemovitosti se zapsaným cenovým údajem můžeme jednoduše dohledat v katastrální mapě. Na stránkách katastru nemovitostí – cuzk.cz, zvolíme možnost “nahlížení do katastru nemovitostí” a následně zvolíme “zobrazení mapy”. Zadáme katastrální území a zobrazí se nám katastrální mapa.

V pravém sloupci je možnost “Vrstvy” a v ní “Nemovitosti s cenovými údaji”. Zde můžeme jednoduše přepínat mezi jednotlivými roky a v katastrální mapě se barevně zvýrazní nemovitost, ke které byl v daný rok zapsán cenový údaj. Konkrétní cenový údaj zjistíme za poplatek dálkovým přístupem na webu Katastru nemovitostí, nebo osobně při návštěvě daného katastrálního pracoviště. Takto můžeme mít jednoduše přehled o všech nemovitostech, které se prodali v dané lokalitě za posledních několik let.

Jak tedy zjistit tržní cenu stavebního pozemku?

Potenciál a možnosti pozemku

Pro každý pozemek je vždy zásadní možnost jeho využití. To znamená seznámit se s územím plánem, který určuje hlavní využití pozemku. Územní plán je sice možné v budoucnu změnit, jedná se ale téměř vždy o běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem. Využití pozemku mohou ovlivnit i další omezení, typicky tvar pozemku, dostupnost a napojení na sítě, ochranné pásma apod.

Cenové porovnání s nabídkou dalších pozemků

Pokud znáte všechny limity dané územním plánem, kapacitou sítí a dalších omezení, tak můžete začít zjišťovat tržní cenu pozemku. Výše uvedené zdroje dat lze využít jako určitou “kotvu” při určení ceny pozemku, ale hlavní pravidlo je, srovnávat vždy pozemek s pozemkem stejně srovnatelným. U specifických pozemků se nemusíte omezovat jen na okolí, můžete hledat v rámci Prahy, nebo kraje, ale vždy porovnávejte všechny kritéria.

Hledáte stavební pozemek v Praze nebo do 50 km od Prahy? Nebo naopak plánujete takový pozemek prodat?

Svoji nabídku, nebo poptávku můžete vložit do Facebookové skupiny Stavební pozemky Praha a Středočeský kraj, nabídky – poptávky.