Výkup nemovitostí, nebo jejich podílů za hotové
Rady a zkušenosti. Má výkup nemovitosti smysl, nebo ne?
Zpravidla ne. Rozhodujete se mezi rychlostí prodeje a výší kupní ceny. Zkušenosti ukazují, že skutečně méně než 10 % vlastníků nemovitosti, kteří o odkup projevili zájem, na výkup přistoupí.
Důvodem jsou prvotní sliby, že výkup proběhne za 80-90 % tržní ceny, jenže z odhadu výkupní společnosti. Podíly v nemovitostech se často vykupují i jen za 10 % jejich hodnoty, často i méně.
Většina zájemců o výkup se raději rozhodne řešit prodej běžným způsobem s důrazem na rychlost prodeje, kdy se často povede prodej i za 100 % skutečné tržní ceny.
Výkup nemovitosti, nebo jejich podílů za hotové spočívá v přímém nákupu nemovitosti realitními kancelářemi nebo investory, což nabízí velmi rychlý přístup k prodeji majetku. Na rozdíl od tradičních metod prodeje nemovitosti, kde prodejce často musí čekat než najde kupce a projít dlouhým procesem prodeje, výkupy za hotové umožňují rychlé a efektivní transakce.
Výhody výkupu nemovitosti za hotové
Rychlost transakce: Jednou z hlavních výhod je rychlost, s jakou lze transakci uzavřít. V některých případech může být nemovitost prodána a záloha na kupní cenu převedena na účet majitele již během několika dnů. Převod v katastru a uvolnění celé kupní ceny na účet prodávajícího trvá obvykle jeden měsíc.
Jednoduchost procesu: Prodej nemovitosti touto cestou je obvykle méně komplikovaný, neboť odpadají některé standardní postupy, jako je staging nemovitosti, prohlídky s potenciálními kupci, čekání na nabídky a vyjednávání.
Jistota prodeje: Prodávající má jistotu, že nemovitost bude prodána, a nemusí se obávat, že dojde k odstoupení od kupní smlouvy nebo že kupující nebude schopen zajistit financování.
Nevýhody výkupu nemovitosti za hotové
Nižší prodejní cena: Cenová nabídka od realitních kanceláří bývá výrazně než tržní hodnota nemovitosti. To je cena za rychlost a jistotu prodeje.
Omezení vyjednávání: Vzhledem k povaze transakce mívají majitelé nemovitostí menší prostor pro vyjednávání o ceně nebo podmínkách prodeje.
Potenciál pro nátlak: Cenovou nabídku podává kupující, nemáte představu o reálné tržní ceně, velký potenciál pro nátlak a manipulaci
Jak prodej nemovitosti za hotové probíhá
Kontaktování realitní kanceláře: Majitel nemovitosti kontaktuje realitní kancelář specializující se na výkupy nemovitostí za hotové.
Ocenění nemovitosti: Realitní kancelář obvykle provede ocenění nemovitosti, aby určila její hodnotu.
Nabídka a vyjednávání: Majiteli je předložena nabídka na koupi nemovitosti. Pokud s nabídkou souhlasí, následuje vyjednávání o detailech prodeje.
Závěrečné kroky a převod peněz: Po dohodě o ceně a podmínkách prodeje dojde k podpisu kupní smlouvy. Následně se čeká na převod v katastru nemovitostí a uvolnění kupní ceny (cca. jeden měsíc).
Doporučení pro výkup nemovitosti
Výhodou výkupu nemovitosti je rychlé řešení situace. Nemusíte čekat než se nemovitost prodá. Peníze máte obvykle do jednoho měsíce, než dojde k převodu nemovitosti v katastr nemovitostí, v případě zálohy na kupní ceny i během několika dní.
Za rychlost platíte srážkou oproti tržní ceně. Je tu i otevřený prostor pro manipulaci ze strany kupujícího, který chce využít situace a stlačit cenu nemovitosti co nejníže. Za výkup nemovitosti v hotovosti dostanete v lepším případě 70 až 80 % její tržní ceny. V řadě případů i méně.
Pokud by jste místo toho nabídli nemovitost na trh (za cenu výkupu) přes realitní kancelář, tak realitnímu makléři bude celý den zvonit telefon. Výsledkem bude aukce, kde se cena nemovitosti bude zvedat nahoru a může skončit na reálné tržní ceně nemovitosti, popř. i výše. Určitě se ale dostanete na více než je cena výkupu a nalezení kupce nemusí trvat déle než jeden měsíc.
Kdybych to měl nějak ukázat na příkladu nemovitosti, tak u bytu v hodnotě 5 000 000 Kč získáte při výkupu nemovitosti reálně 3 500 000 Kč s tím, že kupující složí hned menší zálohu na kupní cenu a následně se čeká na převod v katastru nemovitostí, reálně tedy celou částku získáte cca. nejdříve za měsíc.
Pokud dáte byt na trh přes realitní kancelář za 3 500 000 Kč, tak se strhne vlna zájmu, spustí se aukce, zájemci budou přihazovat nabídky, bude se vytvářet kupní smlouva, mohou k ní být připomínky, zájemci si budou v bance vyřizovat hypotéku. Celkem to bude trvat do 2 měsíců plus převod na katastru nemovitostí. Konečná prodejní cena může vyšplhat v aukci např. na 4 700 000 Kč. Získáte tedy o 1 200 000 Kč více. Menší záloha na kupní cenu se může vyplatit již dříve, buď hned od realitní kanceláře, nebo při podpisu kupní smlouvy od kupujícího.
Prodej podílu nemovitosti za hotové
Podle Starého občanské zákoníku, který platil do konce roku 2013, se prodej podílů řídil předkupním právem ostatních spoluvlastníků. Nový Občanský zákoník vše změnil a následně docházelo i k různým změnám zákona v předkupním právu, od roku 2020 platí, že předkupní právo je, až na drobné výjimky, zrušené. Vlastník podílu nemovitosti může tento podíl prodat komu uzná za vhodné. Otázkou ale je, jestli se mu to skutečně vyplatí.
Pokud vlastní např. 20 % v bytě s tržní hodnotou 5 mil. Kč, tak je hodnota jeho podílu 1 mil. Kč. Pokud se tedy i ostatní spolumajitelé rozhodnou byt prodat, tak je vše jednoduché a prodejní cena bytu se rozdělí mezi spoluvlastníky podle jejich podílů. Pokud ale nejsou vztahy mezi spoluvlastníky ideální, stává se to obvykle po dědictví, tak by mělo následovat vzájemné vypořádání majetku dohodou mezi spoluvlastníky. Mohou se domluvit a nechat se vzájemně vyplatit za tržní cenu nemovitosti. Pokud se nedomluví, lze vše řešit u soudu, který za ně rozhodne.
Posledním řešením je takový podíl prodávat. Kupující se vždy najde, ale proč by si někdo kupoval 20 % cizího bytu? To udělá jen spekulant. Za podobný podíl nabídne jen zlomek ceny jeho ceny, protože ví, že se může s ostatními spoluvlastníky buď domluvit hned, nebo ho čeká soudní spor, který se může táhnout i delší dobu a tento spor bude přinášet další náklady.
Flipování nemovitostí po česku, aneb flipeři s podíly
Flipování nemovitostí, často označované jednoduše jako realitní flipping, je strategie investování, při níž investor koupí nemovitost s cílem ji v krátké době prodat se ziskem. Typicky jde o koupi podhodnocené nebo zanedbané nemovitosti, její rekonstrukci či jiné zhodnocení a následný prodej. Název flipování pochází z anglického slova flip, flipnout něco znamená v překladu něco rychle otočit. Typickým příkladem flipování je koupě starého domu, jeho rekonstrukce a prodej za vyšší cenu. Termín flipování nemovitostí vznikl v USA a největší popularitu měl v 80-tých a 90-tých letech, kdy vznikali i televizní reality show, např, „Flip this house“, kde účastníci koupili starý dům, ten zrekonstruovali a se ziskem prodali. Vrchol nastal v roce 2008 s příchodem finanční krize, který znamenal velký šok jak pro realitní trh, tak i pro hypotéky. Fliping takto pojatý pokračuje samozřejmě v USA i dál, je zde mnoho lidí, kteří místo klasického zaměstnání nakupují staré domy a ty pak po rekonstrukci prodívají se ziskem. Používají na to bankovní financování. S nástupem sociálních sítí vznikla nová skupina lidí, kteří fliping používají hlavně jako lákadlo pro důvěřivce na rychlé zbohatnutí a prodej svých školení.
Flipování po česku nabralo po zrušení předkupního práva v roce 2020 jiný směr než v USA. Stojí za tím nástup sociálních sítí, česká mentalita i legislativa. Typický „flipař“ chce koupit podíl v nemovitosti za 10 % nebo i méně ceny tohoto podílu. Následně se obrátí na ostatní spoluvlastníky a chce jim buď prodat nakoupený podíl za plnou tržní cenu, nebo naopak koupit i jejich podíly hluboko pod cenou a dostat se tak levně k celé nemovitosti. K tomu někteří z těchto „fliperů“ používají i nátlak a manipulaci, nebo využívají jejich neznalost práva a realitního trhu.
Flipování po česku nabralo rychlý boom a tak jsou s ním spojené i první rozsudky soudů. Pokud „flipař“ koupí pod cenou podíl v nemovitosti a nemá v úmyslu v nemovitosti bydlet, nebo ji jinak užívat, jeho motivací je jen rychlé otočení peněz, může soud celou situaci posoudit tak, že jeho spoluvlastnický podíl zruší a nařídí zbývajícím spoluvlastníkům, aby mu uhradili cenu, za jakou podíl v nemovitosti koupil plus běžný úrok.
Jak prodat podíl v nemovitosti za plnou tržní cenu
Vlastnit podíl na domě, bytě nebo pozemku může být složité, když jsou spoluvlastníci rozhádaní a dohoda není možná. Mnoho lidí v takové situaci hledá rychlé řešení, protože potřebují peníze a prodají podíl za zlomek hodnoty spekulantovi.
Spekulant ale nepřináší žádnou přidanou hodnotu navíc, jen si řekne o to samé, co mohl udělat i předcházející majitel podílu. Osloví ostatní spoluvlastníky a bude se s nimi chtít domluvit.
Nejlepším začátkem je nechat si udělat odhad tržní ceny od nezávislého odhadce nemovitostí. S tímto odhadem můžete oslovit ostatní spoluvlastníky a sdělit jim svůj záměr nemovitost prodat.
Můžete být rozhádaní, ostatní nemusí chtít z různých důvodů prodat, ale odhad nemovitosti je vhodný začátek. Pomůže ujasnit hodnotu nemovitosti a nastartuje uvažování o tom, co s nemovitostí dále.
Podle zákona lze spoluvlastnictví ukončit rozdělením nemovitosti (pokud to lze) , vzájemným vyplacením spoluvlastníků, nebo prodejem nemovitosti. Varianta nemovitost vzájemně držet a dívat se jak postupně chátrá v občanském zákoníku není.
Odhad nemovitosti od odhadce nemovitostí může sloužit jako podklad pro vzájemné vyplacení spoluvlastníků. Také se podle něj může stanovit cena prodeje nemovitosti.
Častým příkladem spoluvlastnictví nemovitosti je nemožnost spoluvlastníků na společné dohodě. Když jsou spoluvlastníci rozhádaní, dohoda o odkupu podílu nebo společném prodeji celé nemovitosti bývá prakticky nemožná. Jde především o princip – lidé spolu odmítají jednat jen proto, že nechtějí ustoupit druhé straně, nebo s ní jednat.
Situaci změní příchod někoho třetího.
Realitní makléř může oslovit ostatní spoluvlastníky s dotazem na prodej a vzájemné vyrovnání, předložit odhad tržní ceny od odhadce nemovitostí, domluvit případné vzájemné vyplacení podílů, nebo domluvit společný prodej celé nemovitosti za tržní cenu.
Pokud tato dohoda není možná, tak ostatní spoluvlastníky osloví advokát s návrhem na vyřešení spoluvlastnictví, před zahájením soudu.
Ve většině případů lze takto dojít k dohodě a podíl na nemovitosti prodat za tržní cenu.
V krajním případě to dojde k soudu, kdy soud rozhodne o ukončení spoluvlastnictví, rozdělení nemovitosti (pokud to lze), vzájemném vyplacení podílů (pokud ostatní spoluvlastníci chtějí), nebo nařídí prodej celé nemovitosti.
Závěrečné doporučení
Pokud je při prodeji nemovitosti důležitější rychlost než prodejní cena, tak řešením je hlavně zachovat klid a řešit celou věc s nadhledem.
Obraťte se i na lidi ve svém okolí a poslouchejte jen toho, kdo je pozitivní k řešení situace. Negativní lidi neřešte, jejich rady a řešení jen zhorší celou situaci.
Základem je vždy posouzení aktuálních finančních potřeb a celkové vyhodnocení celé situace.
Odhad tržní ceny nemovitosti
Z odhadu tržní ceny nemovitosti získáte představu o tom, za kolik a jak rychle je nemovitost možné prodat.
Odhad nemovitosti by měl vypracovat odhadce nemovitostí, nebo soudní znalec.
Odhad tržní ceny nemovitosti je i odpovědí na otázku, jestli nemovitost prodat hned, nebo si počkat a jak je rozdíl mezi výkupem nemovitosti a prodejem za tržní cenu.
Vyřešení situace
Důvodem pro okamžitý výkup nemovitosti je čas, nechcete projít zdlouhavým prodejem nemovitosti, ale vyřešit problém. Ten může být buď finanční, nebo to jsou vztahy mezi spoluvlastníky.
Realitní makléř může, za určitých podmínek, vyřešit i tyto situace. Exekuce lze vyplatit, vztahy mezi spoluvlastníky vyřešit soudně, domluvit vypořádání majetku a nemovitost prodat za tržní cenu.
Důležité je s tím něco dělat.
Možná spolu nemluvíte. Možná si píšete jen přes právníky. Anebo se to všechno už jen tiše přehlíží – protože nikdo neví, kde začít. Taková situace není výjimečná. A i když se zdá složitá, existuje první krok, který všechno mění:
Odhad reálné tržní ceny nemovitosti od odhadce nemovitostí – první krok
Ten vám pomůže udělat si jasno. Uvidíte, kolik má váš společný majetek skutečně hodnotu – a získáte konkrétní podklad, o který se dá opřít. Už nejde o názory, dohady ani domněnky. Jsou to fakta, která vám pomůžou zhodnotit celou situaci.
A často to nezůstane jen u čísel. Když se věci začnou řešit s respektem a nadhledem, může to otevřít dveře zpět k lidské domluvě.
Někdy to vede k prodeji. Jindy k dohodě o výkupu podílu. A někdy – a to je to nejcennější – k narovnání vztahů, které kvůli majetku dlouho trpěly.
Pomáhám spoluvlastníkům udělat ten první krok s jistotou a důvěrou. Věcně, klidně, nestranně. Protože čím dřív se začne řešit podstata věci, tím větší šance, že se vše zvládne důstojně – a třeba i s pocitem, že to celé mělo smysl.
Ozvěte se. Není potřeba mít hned všechno vyřešené. Stačí chtít to zkusit jinak.
Prvním krokem může být nezávislý odhad reálné tržní ceny celé nemovitosti.
Často si mě pozve jeden ze spoluvlastníků, aby měl v ruce jasný a profesionální podklad, který může poslat ostatním. Žádné dohady, žádné „já myslím“. Jen čísla a realita. A to někdy stačí k tomu, aby se ostatní začali bavit o řešení.
Nemusíte spolu hned mluvit. Ale můžete začít něco dělat. A já vám s tím rád pomůžu – klidně jen na začátku. Nezávisle, nestranně, citlivě.
Ozvěte se. Možná tím spustíte změnu, která je už dlouho potřeba.
Jsem odhadce nemovitostí s živností vázanou – oceňování věcí nemovitých.
Jsem zároveň i realitní makléř a nezávazně navrhnu směry, jakým způsobem lze dále postupovat.
Pohybuji se především v Praze a Středočeském kraji.
Napište mi, nebo zavolejte, do vzkazu uveďte i adresu nemovitosti, které se dotaz týká.
608 217 802
mezi 10:00 – 19:00 hod.
Email:
michal.nesrsta@realitni-makler.eu